Уже 4 месяца «ЭКСПЕРТ» предлагает населению новую услугу – обмены жилья. В нашей базе обменов мы проработали уже более 1700 заявок, накопилась статистика сделок, и из этого всего можно сделать некоторые выводы.
Изначально было ясно, что раз в обменных операциях мы несколько отходим от рыночных цен, то наиболее успешно они будут осуществляться именно с типовым жильем, где стоимость квадратного метра в одинаковых квартирах примерно одинакова и меньше субъективизма. Но практика осуществления технологии внесла еще и дополнительны коррективы.
При обменах единственная весомая потребность клиента – решить жилищный вопрос. А не инвестиционно-финансовый. Поэтому обычно бывает 3 категории операций:
- Обмен типовой квартиры на типовую. Даже если клиент хочет получить дополнительную комнату, например, переехать из 2 в 3-комнатную, то типовое жилье означает следующее: все типовые квартиры примерно одинаковы. Даже если вы меняете на район с домами другого десятилетия постройки, вы все равно представляете, что вас ждет. Например, на Школе МВД и в Сипайлово нет хрущевок, поэтому претендуем на стандартную «панельку- сорокапятку». Мы знаем, чем двушка-хрущевка отличается от двушки-панельки, что кухни в стандартных домах все примерно одной площади в таких-то квартирах, либо 6,5 кв.м., либо 7, и т.д. И здесь спектр критериев выбора сужается. Т.е. смотрим уже состояние, место, двор, инфраструктуру, куда выходят в окна. По поводу планировки и площади комнат особо не напрягаемся, так как велика сила стандартизации.
Но выбор все равно должен быть. «Упс» №1. Проблема в том, что в настоящий момент в Уфе нет достаточного выбора выставленных на продажу даже типовых квартир. «Упс…», виновато говорит вам риэлтор, нет сейчас предложений на такой-то улице, кроме крайних этажей, в хорошем состоянии, будем искать. Хотя квартира и типовая. Большинство проживающих в них –средний класс. Средства у людей ограничены, поэтому квартир на продажу выставлено мало. Ведь продают те, кто потом покупает лучшее. А иначе зачем продавать, если не претендовать на лучшее? Практика показывает, что для большинства покупка квартиры осуществляется 1-2 раза в жизни.
-Обмен типовой на улучшенную. «Упс» №2. Вот здесь уже интереснее. Так как выбирать клиент уже начинает по большему перечню критериев: тип и год дома, планировка, всякие особенности современного строительства, например хитроформенные лоджии, ширина коридоров, площадь детской не менее 15, квадратная кухня ( последние фишки покупателей). Клиенты, желающие улучшенную квартиру, часто оговаривают чуть ли не перечень домов. Но в любом случае улучшенные квартиры находятся, как правило, в нестарых домах постройки последних 10-15 лет. Учитывая все проблемы современного строительства, те, кто недавно их купил новые квартиры, не спешат расставаться с ними. Выбор таких квартир на рынке поэтому еще меньше, и, соответственно, цены выше. А если собственники и выставляют такие квартиры на продажу или обмен, то часто сами претендуют еще на более комфортные:
- Обмен улучшенной на еще лучшую. «Упс» №3 Проще, если дело только в площади. Например, считающаяся улучшенной планировкой двушка-«ленпроект» площадью в 53 метра меняется на двушку в 70-80. Конечно, такая может быть только в новом доме. А вот если клиент хочет из квартиры уже площадью за 150 кв.м. выехать в… Куда он может хотеть? И еще чтобы с перламутровыми пуговицами….
В обменных операциях такие варианты осуществить еще сложнее. И выбор очень узок еще и потому, что такие собственники ( купившие квартиры в последние несколько лет) еще и инвесторы до мозга костей с постоянного работающим внутренним калькулятором, высчитывающим стоимость квадратного метра, выигрыш, проигрыш по цене «условносредневзвешенного метражилойплощади по метруобщейминуслоджии», перспективу повышения-понижения цен и т.п. Т.е. их потребность – не только жилье. А как указывалось ранее, обмены удовлетворяют жилищные а не инвестиционные «хотелки».
Прочие ограничения : ипотека. «Упс» №4. Обменные цепочки выстраиваются долго. Вот так у нас народ принимает решения. Иногда послушаешь, так годами. Все серьезно. Часто из цепочки внезапно вылетает звено-квартира. Ищем другую взамен. А ипотека имеет срок одобрения, да и дается на определенную сумму под определенный объект. А если еще и прочие проволОчки..
Прочие ограничения: РОНО. «Упс» №5. Примерно то же, что и ипотекой, но, в ситуации в разъездами (большую квартиру на две маленьких) или большую квартиру на меньшую с доплатой клиенту, может быть вообще нереально. Когда окажется, что на ребенка пришлось на столько-то кв.м. меньше, либо дом оказался старым. Ущемлены права.
Материнский капитал. Самый большой «Упс» №6. Это вообще проблема непонимания на общегосударственном уровне. Материнским капиталом до истечения им ( и ребенком, кстати) «возраста» 3 лет вообще можно гасить только уже оформленную на мать ипотеку ( см. выше). И никаких залоговых кредитов. Плюс с обязательствами сделать собственниками обоих детей. А трехлетнего МК очень мало, его уже можно использовать в приобретение. Люди же понимают такой подарок государства слишком буквально: им дали деньги и они хотят их обналичить, закроив из них, помимо доплаты на квартиру, еще полтинничек на туда-сюда. Извините, это не к нам.
Выводы: денег у людей нет, но квартир все равно не хватает. Типовых. Реальные и быстро осуществляемые обмены – удел типовых, стандартных, одинаковых квартир со всем известными планировками. А те клиенты у кого есть реальные и достаточные деньги, квартиры сейчас продают и покупают мало. Нетиповые, которых еще меньше.
«Упс №7»: проблема рынка в целом снова зависит от благосостояния людей и только от него.