Конфликты, которые случаются из-за отказов продавцов, - явление нередкое. Если же срыв произошел в одном из звеньев цепочки, число пострадавших существенно возрастает. Дележ денежных потерь между компанией и клиентом нередко приводит к трудным разбирательствам: у кого больше формальных оснований переложить понесенные траты на другого.
Наталья Наливайко заключила договор на оказание услуг с агентством "Александр-Недвижимость". Она хотела приобрести загородный дом в Гатчинском районе с привлечением ипотечного кредита. Фирма объект нашла, документы подготовила, с продавцом договорилась.
Однако сделка пошла не по спланированному компанией сценарию, и когда она развалилась, начались долгие споры: привели к этому действия самого покупателя (тогда теряет деньги он) или это продавец отказался от сделки (тогда внакладе остается компания). Сам продавец ни в том ни в другом случае за свои действия финансово не отвечает.
Акт в спешке
Со слов г-жи Наливайко, выходит, что агентство должно вернуть внесенные авансом комиссионные, раз сделка не состоялась из-за отказа продавца. "В банке, в котором мы получали кредит, нам выдали их типовой договор, по которому мы должны были вести сделку. $33 000 надо было передать продавцу в течение пяти дней после подписания основного договора (заключенного в простой письменной форме), остальное - после регистрации права собственности", - говорит Наталья Наливайко.
Однако когда стороны принесли документы на регистрацию, палата оказалась закрытой на неделю.
"Мы не хотели отдавать деньги продавцу раньше, чем документы дойдут до регистраторов, но впоследствии он почему-то начал от нас скрываться и вовсе отказался от сделки", - продолжает г-жа Наливайко. Не отозвался контрагент и на телеграмму с предложением явиться в банк за деньгами.
Еще во время подписания купчей агент "Александр-Недвижимость" Раиса Хомина дала клиенту на подпись акт выполненных работ, который та подписала (по ее утверждению) не разбираясь. "Когда мы закладывали деньги, было много бумаг. Бланк был уже заполнен…" - поясняет Наталья Наливайко. Юридически в этот момент работа компании оказалась выполненной.
По словам Натальи, у продавца сорвалась встречная покупка (о чем есть расписка), поэтому он отказался нести договор на регистрацию и забирать $33 000 из ячейки.
"Агент не предупредила нас, что продавец ищет "встречку", иначе, возможно, мы бы не стали ввязываться в эту операцию. Мы понесли большие расходы на оформление кредита (около $3000 стоили обязательные страховки, не считая других трат), но остались без сделки. А еще риэлторы получили с меня $5000 комиссионных за неоказанную услугу", - сетует Наталья Наливайко.
Странное соглашение
В агентстве "Александр" считают, что сделка сорвалась по вине клиентов: они действовали вопреки указаниям специалиста Раисы Хоминой, которая свою работу выполнила в полном объеме. О встречной покупке ей ничего не известно, в договоре с покупателем условие "встречки" не зафиксировано (хотя сам документ не показали: почти два месяца его не могли извлечь из архива, столько же времени мы не могли узнать в фирме и телефон продавца, чтобы прояснить ситуацию).
"Наши клиенты совершили две грубые ошибки, которые и привели к срыву сделки. Во-первых, Наталья не стала подписывать наш типовой договор купли-продажи, а воспользовалась странно составленным документом, по которому еще до регистрации права собственности она должна была передать немалые деньги продавцу. Мои уговоры, что заключать такой договор слишком рискованно, не действовали. Тогда, чтобы обезопасить наше агентство (ведь мы несем ответственность за исход сделки), мы подписали дополнительное соглашение, что все расчеты по сделке клиенты проводят самостоятельно", - рассказывает Раиса Хомина.
По словам г-жи Хоминой, вторая ошибка клиентов была в том, что Наталья Наливайко "продвинула" документы в регпалату через своих знакомых, без участия продавца. "Это прямое нарушение процедуры. Продавец занервничала, ибо ей еще не отдали обещанные $33 000, а документы уже на регистрации, и пошла в отказ. О том, что у продавца была встречная покупка, я впервые слышу", - заявила г-жа Хомина.
"Да, агент нам говорила, что такой договор опасен, но к тому времени мы уже потеряли к ней доверие. Она подготовила к сделке не те документы - предоставила старый кадастровый план. И никто не пытался "продвинуть" документы на регистрацию. Мы просто хотели убедиться, что наш пакет документов примут в регпалате, и принесли их туда без продавца", - рассказывает Наталья Наливайко.
Г-жа Наливайко обратилась за защитой интересов в комиссию по этике при Ассоциации риэлторов Петербурга. Комиссия рассмотрела обстоятельства конфликта и вынесла решение в пользу агентства. Основной аргумент: Наталья Наливайко подписала акт выполненных работ, значит, она согласна, что компания свою работу исполнила.
"Мы были готовы нести ответственность по этой сделке в рамках решения комиссии", - заявил "НП" Сергей Сосновский, генеральный директор АН "Александр".
От неожиданных отказов со стороны продавцов не застрахован даже самый высококлассный специалист. Начиная сделку, он рискует остаться без комиссионных - если, конечно, не докажет вину покупателя в срыве соглашений.
Мнения экспертов
Михаил ФЕДОРОВ,
директор юридической фирмы "Метрополис":
– Незащищенность покупателя - настоящая проблема для современного рынка. Приоритет продавца сложился сам собой: тот, кто покупал, имел "лишние" деньги и не нуждался в защите. Способы подстраховать покупателя есть: нужно только, чтобы продавец тоже отвечал за исполнение своих обязательств день-гами - то есть выплачивал агентству определенную сумму до совершения сделки. Но такой практики на рынке нет. Если какое-нибудь агентство и будет придерживаться этого правила, оно сразу же потеряет клиентов: они просто уйдут в другие компании, где с них не попросят денег.
Фото: Metrinfo.Ru
Анна Терентьева
Источник: Недвижимость и строительство Петербурга