Почему так неохотно приходят на рынок ЖКХ коммерческие структуры? Можно ли переломить ситуацию?
На что потратить время?
Понятно, и дирекции единого заказчика (ДЕЗы) будут уже не те. И не все из них останутся на рынке. Сейчас идет процесс их акционирования и, по некоторым сведениям, лишь 70% из них сохранят свой статус управляющей организации. Значит ли это, что на рынок ЖКХ придут лишь лучшие из них? А уровень сервиса в наших домах станет выше? Не будем заглядывать вперед, но вряд ли в ближайшее время нас ждут коренные перемены в жилищно-коммунальной сфере.
Правда, на 1-м Всероссийском совещании по вопросам управления жилищным фондом новый министр Минрегиона РФ Дмитрий Козак настроен был более оптимистически и акцент сделал на вовлечение граждан в управление жилищным фондом. Согласно ЖК РФ заказчиком услуг становится собственник, и это, по идее министра, коренным образом изменит ситуацию: плохих просто не выберут. Все так. Но где вы видели собственников в домах? Квартир - да. Ну и что? Многие ли из них чувствуют еще ответственность за состояние лифта, чистоту холла, состояние подвала? Не очень… Собственники мы еще никакие.
Наиболее частое объяснение: наследие прошлых времен. Глубоко въевшееся патерналистское мышление - надежда на государство. Оно, мол, позаботится о нас. Это и так, и не так. Заказчик (в данном случае - услуг) - он ведь немного и предприниматель. Человек, обладающий определенной общественной и хозяйственной активностью. Но, по мировой статистике, предпринимателей среди граждан не более 5 процентов. Остальные - не только у нас, но и в других странах, прекрасно себя чувствуют в роли «наемных рабочих», а применительно к нашей ситуации - просто жильцов. Человек, возвращающийся с работы домой, совсем не склонен заниматься (да просто думать!) капитальным ремонтом инженерных систем или состоянием придомовой территории (если только там не стоит его машина).
По недавним опросам ВЦИОМа, более 72% россиян располагают достаточным свободным временем, но большая их часть предпочитает проводить его у телевизора либо заниматься личными делами. Не случайно столь трудно (несмотря на обещанные льготы) идет процесс создания товариществ. Не очень-то стремятся к ним москвичи. А отток выбранных председателей будущих и существующих ТСЖ стал уже массовым и тревожным явлением. Не хотят люди нести груз ответственности даже за приличные деньги. Дом все-таки для отдыха.
И потому главные ожидания - на «революцию сверху», на качественные коммерческие компании, которые еще называют «саморегулируемые». Именно с ними связывают надежды на значительное изменение домового сервиса, в них видят панацею для продления жизни нашего многострадального жилого фонда. С другой стороны, это привлекательная сфера деятельности. Во-первых, это единственная незанятая рыночная ниша в нашем хозяйстве, во-вторых, она потенциально выгодная. В ЖКХ «крутятся» громадные деньги. Разве не стимул? Но частный капитал не спешит.
В чем причина?
Анализом сложившейся ситуации занимаются сейчас в научных учреждениях, федеральных министерствах, городской администрации, законодательных органах разных уровней. Вот некоторые выводы.
Прежде всего, нет четкого разделения ответственности саморегулирующих организаций и государства за состояние жилищного фонда. Показатели такого состояния приближаются к критической отметке. Изношенность инженерных сетей по стране составляет более 50 процентов. В Ленинградской области был пример, когда дом обрушился, так и не дождавшись, когда им займутся. Только по счастливой случайности обошлось без жертв.
Капитальный ремонт сейчас становится заботой государства. При этом в ст.165 ЖК РФ сказано, что бюджетные средства могут предоставляться управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным и иным специализированным потребительским кооперативам. В том же кодексе сказано еще и о том, что к финансированию капремонта могут быть привлечены управляющие организации.
Но давайте смотреть правде в глаза: управление домами, если к этой работе относиться неформально, думать не только о чистоте холла, но и наладить работу всех инженерных систем в доме, - малоприбыльное занятие. И компании, которые придут на рынок ЖКХ, вряд ли позволят себе крупные траты. Основная финансовая тяжесть ляжет все же на самих жильцов. Да, подобное предусмотрено ЖК РФ: за капитальный ремонт отвечают собственники. Только согласятся ли они на это? Не говоря уж о том - смогут ли? Особенно с учетом того факта, что в «плохих» домах живут, как правило, люди с наименьшим достатком. Зато (такова динамика последних лет) юридически грамотные и социально активные!
Цена вопроса
Некоторые из граждан, наверное, вспомнят старый Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», где сказано, что наймодатель (на тот момент им было государство) обязан осуществлять ремонт тех жилых домов, где квартиры переходят в собственность граждан. Бюрократическая казуистика, которой сейчас занимаются «толкователи» того нормативного акта - «мол, в законе не говорится о ремонте вообще всех домов, а только выборочном» - уже никого не обманет. Государство обязано - и никаких гвоздей! В настоящее время в разных регионах страны делаются попытки включить расходы на капремонт в ежемесячные платежные документы, но суммы, дабы избежать недовольств, проставляются столь незначительные, что погоды не делают. Надежда - на управляющие компании. Либо им надо будет выбивать деньги из собственников, и тогда страну накроет новая волна неплательщиков, либо тратиться самим. Легко сказать… А ну как не изберут на следующий год? Кто вернет инвестиции? Ответа пока нет.
Без серьезных федеральных вливаний не обойтись. Необходим и новый механизм их распределения: надо отказаться от «валового» метода и ввести систему индивидуальных субсидий. Иными словами, бедные должны платить меньше (а может, вообще не платить), а основная нагрузка должна лечь на обеспеченных людей. Но, так или иначе, потребуется значительное увеличение «Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»» По сути, это те средства, которые государство задолжало жилищно-коммунальному хозяйству. Государственный долг.
Выбор без выбора
И тем не менее, такой вид «малого бизнеса», как управление жилищным фондом, весьма перспективен. Да, на сегодня он неэффективен, мало привлекателен. Но из этого следует только одно: надо расчистить завалы к нему, которые образовались не только с 90-х годов, но и за предыдущие семь с лишним десятков лет, когда ЖКХ даже не считалась отраслью экономики, а ее финансирование шло по остаточному принципу.
Но дело не только в этом. Существующие структуры – районные управы, дирекции единого заказчика – грудью встают на пути альтернативного обслуживания зданий, не допускают частные компании к своему участку работы. Ведь не хватает средств на восстановление зданий, что же касается оперативной работы, таких средств предостаточно.
Известное Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» как раз и предусматривает конкуренцию – без нее вряд ли можно ждать прорыва на фронте ЖКХ.
Вот – общие собрания. В ФАС приходит немало жалоб на нарушения со стороны местных органов власти в отношении их проведения. Дело в том, что почти в каждом доме есть хотя бы одна муниципальная квартира, а это значит, что муниципалитет может выступить инициатором общего собрания. Но бывает, что даже и нет таких квартир, но органы местного самоуправления, тем не менее, инициируют собрания и проводят их с грубейшими нарушениями жилищного законодательства, навязывают свою управляющую организацию (а это, как правило, действующие в настоящий момент МУПы и ГУПы). При проведении собраний в заочной форме (надо сказать, наиболее распространенной) не соблюдаются правила информационного оповещения собственников (например, люди не знают о начале и конце голосования), протоколы оформляются с нарушением, в самом голосовании принимают участие жильцы, не имеющие права собственности на квартиру.
Остается один путь: внимательно прочитать договор, предлагаемый дирекциями, – а он как раз и составляется часто таким образом, чтобы исключить участие, контроль жильцов в составлении приоритетов ремонтных работ, их контроль за обслуживанием - и настоять на включение в него нужных дирекции пунктов.
Любая из названных причин может стать основанием для отмены результатов «выбора». Но люди инертны. Главный принцип реформы ЖКХ, который ставит пирамиду с головы на ноги, – решающий голос принадлежит собственникам, управляющая организация всего лишь исполнитель их желаний – до людей еще не дошел. Своих прав они не знают.
Кто их научит?
Но это лишь часть проблемы. Представьте себе, что вмиг исчезнет около трехсот ДЕЗов (именно столько нужно управляющих организаций столице). Кто займет их место? Некому. Опытных компаний, которые грамотно возьмутся за управление жилищным фондом, – десятки. А обучиться этой профессии не так уж и просто. Как пример, можно назвать одну из них, которая несколько лет работала в паре с дирекцией, взяв поначалу на себя лишь часть ее функций (юридические вопросы), но заодно перенимала опыт собственно управления. И лишь сочтя, что накопленный багаж достаточен, отправилась в самостоятельное плавание. Сейчас под ее началом уже десять московских зданий. Для одного из них, кстати, выбила землю в собственность. Снилось ли подобное дирекциям?
В настоящее время существует множество курсов, где готовят председателей ТСЖ, обучают их жилищ-но-коммунальным премудростям. Но станут ли они хорошими специалистами? Сегодня избрали, завтра – нет.
Несомненно одно: управлять домами должны профессионалы. Где они почерпнут знания? В некоторых институтах есть факультеты по таким специальностям, но не садиться же опытным бизнесменам снова за парту. Поэтому представляется весьма ценной инициатива Ассоциации управляющих компаний «Жилищная стратегия». Одна из задач этой организации – подготовка жилищных управленцев из среды деловых людей, которые уже имели дело с бизнесом, хотя и в иной сфере.
Время покажет…
Кстати, совсем необязательно, что это будет руководитель солидной организации, может и один человек - если он знает и бухгалтерию, и право, и хозяйственную деятельность. Во многих развитых странах так и поставлено дело: управляет домом «мастерхаус». Не будем гадать, как он справляется со всем: ведь ему надо контролировать обслуживающий персонал, заключать договора с ресурсоснабжающими организациями, вести книгу учета финансовых поступлений от жильцов. Много и других забот. А ведь успевает! Это так же удивительно, когда крупное и разветвленное фермерское хозяйство ведет одна семья, и делает это намного лучше, чем – с таким же объемом работ – наши бывшие агропромышленные комплексы. Просто люди знают свою работу, заинтересованы в ней, выкладываются, что говорится, по полной. Правда, у них еще налажена инфраструктура, но это другой вопрос.
Есть и еще один путь – та компания, которая строит, она же берет дом на обслуживание. Таких примеров в Москве немало.
По какому пути пойдем? Вопрос некорректный. Не надо делать никакого выбора – нужны разные способы управления. А какой приживется – выявит конкуренция. Та самая, о которой так много говорится в связи с ЖКХ, но которая в эту отрасль не торопится.
До мая нынешнего года должен быть принят Закон о саморегулируемых организациях, подготовленный Минрегиона. Очень важный документ. Ведь лицензий на этот вид деятельности, как известно, не требуется. Нужно лишь, чтобы люди хорошо делали дело. И чтобы граждане им доверяли. Были защищены от недобросовестных подрядчиков. Так вот, требования к таким организациям, критерии деловой честности, гарантии надежной работы, гарантии самим бизнесменам, с тем, чтобы уменьшить их риски, механизм государственного контроля над их деятельностью - все это как раз и должен определить закон.
Еще один и, может, самый важный шаг на пути к реформе отрасли. Наберемся терпения. По уверениям специалистов, сама реформа продлится не один год.
Московская перспектива
24.3.2008