В 70-80-е гг. прошлого столетия типовые дома совершенствовались, однако по-прежнему их технические и эстетические параметры оставляли желать лучшего. А что представляет собой панельное домостроение нового тысячелетия и как оно себя чувствует в столице?
Из коммуналок — в каморки
Панельные дома изначально были призваны решить проблему массового обеспечения людей недорогим, но качественным жильем, поскольку практикуемое одно время кирпичное строительство (классические сталинские дома) при всех его достоинствах было слишком дорогим во всех отношениях: и с точки зрения расходования материалов, и по трудозатратам, и по времени возведения. Поэтому переход в строительстве на крупнопанельные конструкции заводского изготовления был в этом отношении прогрессивным и своевременным.
В те годы панельное домостроение развивалось (и развивается сейчас) во многих странах, включая США, Британию, Францию и Швецию. Объясняется это просто. Как в свое время отмечала Большая советская энциклопедия (БСЭ), сооружение зданий из крупных панелей, изготовленных на домостроительных комбинатах, позволяет в 1,5-2 раза сократить сроки строительства по сравнению с возведением домов из кирпича и других традиционных материалов. Затраты труда, указывала БСЭ, на стройплощадке сокращаются на 30-40%, а сметная стоимость 1 кв. м жилой площади по сравнению с кирпичными домами снижается на 12-15%.
Дешевизна панельного домостроения и быстрота возведения панельных домов обусловили стремительное развитие этой сферы. Если еще в 1960 г. в СССР, пишет БСЭ, крупнопанельное строительство в общем объеме жилищного строительства составляло лишь 1,5-2%, то в 1972 г. — уже 40%, а в 1975 г. — 50%.
В Москве первый 4-этажный жилой дом панельной конструкции был сдан в эксплуатацию на 5-й улице Соколиной Горы в 1949 г. Затем в 1954 г. был построен 7-этажный панельный дом на 6-й улице Октябрьского Поля (позже была переименована в ул. Маршала Бирюзова). Это были в своем роде экспериментальные дома, которые открыли эпоху типового строительства. Одной из первых застраивались массовыми «панелями» ул. Шаболовка и прилегающие к ней переулки.
Появившиеся вскоре как грибы в разных столичных районах типовые панельные строения были на редкость примитивными, если не сказать безобразными, что надолго создало им соответствующую репутацию: высота потолков — 2,5 м, кухня — 5-5,5 кв. м, маленькие комнатки (часто смежные), практическое отсутствие коридоров и прихожей, скверная звуко- и теплоизоляция, ужасный вид с улицы. Правда, сначала это не отпугивало людей, которые были счастливы получить отдельные квартиры в любых домах, лишь бы покинуть опостылевшие коммуналки.
Со временем недостатки таких «прогрессивно-индустриальных» зданий становились очевидными, и охотников жить там осталось немного, тем более что отдельные квартиры тогда получали бесплатно и настырные очередники могли получить жилье гораздо более удобное. В «панели» въезжали только из-за безысходности, когда ничего лучшего исполкомы не предлагали, а ждать не было сил.
Так или иначе, но новые строительные технологии позволили многим людям в буквальном смысле слова начать новую и лучшую жизнь. «Миллионы россиян, в том числе москвичи, обязаны панельному домостроению тем, что сменили комнату в общежитии или коммунальной квартире на отдельное жилье, — заключает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”. — И произошло это исключительно благодаря появлению домостроительных комбинатов (ДСК), которые начали возводить большие объемы жилья в короткие сроки».
Удивительные метаморфозы
В Москве, рассказывает Елена Буравцова, пресс-секретарь компании «Домострой», появились районы, интенсивно застроенные панельно-блочными домами: Алтуфьево, Бибирево, Беляево, Теплый Стан, Орехово-Борисово, Чертаново, Печатники, Измайлово. Уже в брежневскую эпоху, в 70-80-х гг. XX в., панельные дома отличались от хрущевок немного большей площадью квартиры и наличием лифта и мусоропровода. Заметно «поднялись» потолки — до 2,75 м. Кухни стали просторнее: в 2-комнатных квартирах они расширились до 7,5-9 м. В усовершенствованных домах комнаты, как правило, были отдельными.
Стали возводиться 9- и 12-этажные дома. Они отличались более привлекательным внешним видом. Конструкция лестнично-лифтового узла предполагала четыре квартиры на этаже. Такие дома появились в Текстильщиках, Кузьминках и других районах. Одновременно, продолжает Елена Буравцова, вырастали новые районы со своей инфраструктурой. Впервые у ст. м. «Речной вокзал» был построен микрорайон с разными по типу и этажности домами. В Матвеевском был возведен необычный дом в форме кольца.
Подлинным прорывом в массовом строительстве стало применение так называемой многослойной технологии: между двумя железобетонными/керамзитобетонными панелями укладывается прослойка-утеплитель из полистирола или других теплоизоляционных материалов. В результате уличная стена-панель толстеет (340-400 мм вместо 300 мм в старых панельных домах), что позволяет довольно успешно защищать квартиру от холода и шума. В настоящее время все стены-панели многослойные.
В конце прошлого столетия панель начала преображаться во всех отношениях. По свидетельству Елены Буравцовой, в домах была повышена теплоизоляция, начала применяться технология закрытого стыка, усовершенствовалась отопительная система. В 3-комнатных квартирах появилось три балкона. Площадь кухни стала превышать 10 кв. м. Потолки в некоторых домах подросли до 3 м. В многоэтажных домах устанавливалось три лифта. Сейчас, по ее словам, лучшими среди панельных домов в Москве по праву считается модифицированная серия домов «КОПЭ-М Парус».
Разница между старыми и новыми панельными домами колоссальная, утверждает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор»: «Если в первых “панелях” кухни были 5 кв. м, то сейчас — 10 кв. м, а кое-где — даже 13 кв. м. Квартиры стали намного просторнее. Неузнаваемо изменилась теплоизоляция стен. В домах 1970-х гг. (их много, например, в Ясеневе) изоляция просто отвратительная, там постоянно ведутся работы по утеплению и герметизации межпанельных стыков. Современные дома по тепло- и звукоизоляции достигли достойного уровня».
Снаружи современные панельные дома тоже не узнать: они отделываются разными декоративными материалами, в том числе керамической плиткой под кирпич. Новые «панели», говорит Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы «Пересвет-Девелопмент», можно увидеть в районах Бутово, Солнцево, Митино, Новокосино, Крылатское и Марьино. Он считает, что по своим качественным характеристикам современные панельные дома практически не уступают другим зданиям, возводимым по современным технологиям, обладая в то же время важными преимуществами — значительно более короткими сроками возведения и более низкой стоимостью готового жилья. «Посмотрите планировки домов новых серий ДСК-1, — советует Александр Козлов. — Кухни по 14 кв. м, просторные холлы, отсутствие проходных комнат, на лоджиях и окнах — стеклопакеты, повсюду чувствуется комфорт. Особенно привлекательны в этом отношении серии П3-М, “КОПЭ” и П-44Т».
Что мне дождь, что мне снег
Прогрессивная поточность в строительстве панельных домов, ранее — в сравнении с кирпичными домами, сейчас отчетливо проявляется в сравнении с монолитом. «К преимуществам панельных домов можно отнести тот факт, что они практически сделаны в заводских условиях и поэтому более технологичны. На момент сдачи готовность панельных домов выше, чем монолитных. Монолитные здания с точки зрения выхода полезных площадей, возможности использования разнообразных архитектурных решений и планировки квартир в большей степени отвечают современным требованиям. Но если учесть два важных параметра — стоимость строительства и сроки возведения зданий, — то окажется, что панельные дома на 25% дешевле монолитных и возводятся на 30% быстрее (за 3-12 месяцев против 18-24), — аргументирует Владислав Луцков. — И современные панельные дома ничуть не проигрывают по качеству монолитным, а иногда и выигрывают».
Западные эксперты придерживаются схожей точки зрения: по их мнению, возводимые сейчас в развитых северных странах панельные дома в принципе надежнее и крепче монолитных в силу своих технических особенностей. В этом, например, убежден американец Тим Картер, международный авторитет в области строительства (ведет свой сайт «Спроси строителя» (www.askthebuilder.com), где дает консультации по широкому кругу строительных вопросов, включая блочно-панельное строительство).
Кроме технических особенностей есть еще и человеческий фактор. Во время возведения монолитного дома при минусовых температурах строители, не забывая о прибылях, редко избегают искушения добавить в цементную смесь какой-нибудь компонент, препятствующий замерзанию, часто, не мудрствуя лукаво, соль. Пагубно действует на состояние раствора и излишняя влага, например сильный дождь. А по мнению Тима Картера, качественный замес раствора получается исключительно при добавлении в хороший цемент строго определенного количества тепловато-горячей воды, чего можно добиться только при изготовлении железобетонных изделий в обогреваемых крытых помещениях, т. е. в заводских условиях.
Добавки, препятствующие замерзанию, говорит американский эксперт, в конечном счете приводят к преждевременному старению дома — незамерзающие молекулы впоследствии при температурных перепадах тысячи раз сжимаются и расширяются, превращая в итоге стены монолитного здания в рассыпающуюся песочно-зыбучую труху.
Однозначно в пользу панельно-блочных домов высказывался Ник Рейнсфорд, британский министр строительства и жилищного хозяйства. Он полагает, что только контролируемое производство железобетонных конструкций в заводских условиях способно обеспечить простых людей качественным недорогим жильем. Учитывается, что панельно-блочные дома при надлежащей эксплуатации будут служить около 100 лет.
Большой срок службы объясняется новыми качествами панелей: благодаря специальным компонентам (армируются полимерными материалами) они не подвержены коррозии и воздействию влаги. Их надежность значительно увеличилась, а вес уменьшился, а значит, работать с ними стало проще.
Как утверждает доктор наук англичанка Жаклин Гласс, университетский преподаватель и эксперт, консультирующая английскую строительную отрасль, панельно-блочное строительство снижает трудозатраты и сокращает объем отходов, загрязняющих окружающую среду. По ее оценке, на Британских островах доля панельных домов в жилом фонде составляет около 28%. В стране насчитывается 300 компаний, производящих железобетонные изделия на 850 предприятиях.
В США доля панельно-блочных домов приближается к 30%. В последнее время, особенно в сфере малоэтажного строительства, интерес к ним у американцев усилился. В Финляндии более 40% возводимых новых домов — панельные.
Притчей во языцех старых панельных домов стали плохие стыки и требующие трудоемкой герметизации швы. Сейчас западные компании-производители выпускают панели, практически идеально подходящие друг к другу. А чтобы от жильцов не было жалоб на качество, многие компании допускают к доставке, разгрузке и возведению домов из своих железобетонных конструкций только сертифицированных строителей, т. е. тех, кто прошел специальные курсы обучения и получил от компании-производителя соответствующее удостоверение.
Кроме того, в западных странах выпускаются панели, позволяющие строить дома с высотой комнатных потолков более 3 м и длиной комнатных стен более 7 м. Сама панель может быть любой — все зависит от литьевой формы, которая регулируется автоматически или оператором. Есть, например, панели под старину, придающие новому зданию классический вид постройки конца XIX — начала XX в. К такому зданию для полной гармонии можно добавить отлитые на заводе железобетонные фигурные колонны, что часто и делается.
Каким угодно может быть и цвет стены — для этого существуют разные добавки, невосприимчивые к внешним воздействиям. То же самое и с текстурой: панель может быть гладкой, шероховатой, ребристой и т. д. — как угодно заказчику. Современное панельно-блочное здание может быть выполнено в любом архитектурном стиле (в пределах фантазии архитектора и проектировщиков) и со стороны выглядит так, будто оно построено из кирпича, природного камня или гранита.
О вершинах панельного домостроения красноречиво говорит, к примеру, тот факт, что для капитального ремонта зданий в историческом центре Лондона использовались железобетонные конструкции — на заводе были отлиты сложные панели, полностью повторяющие пришедшие в негодность старые участки домов (данные журнала Concrete Plant Internatinal за 2005 г.).
В России же зачастую «панель», как заметила Елена Буравцова, — это однообразные и скучные здания. Видимо, столичным ДСК недосуг разнообразить свои творения. По этому поводу Юрий Григорьев, директор МНИИТЭП и заместитель главного архитектора Москвы, часто негодует в адрес руководителей неповоротливых ДСК: «Я им говорю: проектировали новые серии домов, 3-4 года их строили, и все — меняйте оснастку, двигайтесь дальше. В ответ меня обвиняют в том, что я срываю им планы — у них же прибыль на 1-м месте».
Правда, построенные в последние годы панельно-блочные дома уже не представляют собой унылую серую массу, констатирует Буравцова: «В процессе развития строительной отрасли повысилось качество изготовляемых панелей и усовершенствовались планировки квартир и архитектура фасадов. Сейчас даже типовые серии значительно отличаются между собой. В частности, оригинальные решения панельного домостроения предлагают ДСК, входящие в состав ГК «ПИК» и «Пересвет».
Дешево и сердито
Между тем в Москве любые панельные дома — и новые, и старые, и плохие, и хорошие — пользуются спросом. «Для многих покупателей главным является фактор цены — ничего другого, кроме квартир в панельных домах, они купить не могут», — разъясняет ситуацию Вадим Мартыненко. «На рынке всегда действует принцип: чем дороже жилье, тем уже круг потенциальных покупателей. И, соответственно, дольше придется их искать. Квартира стоимостью $10-12 млн может продаваться больше года — это вполне нормально, так и должно быть. Панельные квартиры по этой же причине расходятся быстрее», — добавляет Феликс Альберт, президент компании «Хирш».
Но быстрая раскупаемость отнюдь не означает их доступность для простых москвичей. «В столице квартира даже в панельном доме имеет стоимость, недоступную для малообеспеченной части населения, — напоминает Буравцова. — Без дотаций государства эта категория граждан самостоятельно приобрести московское жилье не сможет».
Действительно, стоимость массового жилья неумолимо рвется ввысь. По расчетам Лидии Гречиной, директора по маркетингу компании «Инком-Недвижимость», за последние три года жилье в типовых «панелях» подорожало в среднем на 169%. Летом цены несколько угомонились и даже попятились назад, но лишь на сотые доли процента, а осенью вновь оживились, опять чуть-чуть, но уже вперед. В середине октября текущего года согласно данным аналитического центра IRN.ru максимальный недельный рост стоимости жилья в «панелях» составил 0,6%. 1 кв. м в старых 5-этажных панельных домах с маленькой кухней стоил в октябре $3708, в типовых блочных домах (9-14 этажей) — $3795, в современных панельных домах — $4048, говорится в отчете IRN.ru.
Цены хорошей «панели» догоняют «монолит». В августе текущего года, отмечает Александр Козлов, разница в стоимости 1 кв. м в старых панельных домах по сравнению с современными панельными домами составила 10-15%: $3646 за 1 кв. м — старая хрущевка и $4068 за 1 кв. м — новый панельный дом. Практически такая же ценовая разница между современными панельными домами и монолитными ($4526 за 1 кв. м) и кирпичными домами.
Типы на окраине
Но даже таких дешевых по столичным меркам квартир становится все меньше. По данным аналитического центра АН «Домострой», сейчас на первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения панельных домов составляет менее 30% от общего объема строящегося жилья. На первичном рынке Подмосковья этот процент выше и доходит до 50%, замечает Буравцова. В столице все больше строят монолитного жилья, высказывает свою точку зрения Владислав Луцков: «Если еще два года назад 45% введенных домов были панельными и лишь 41% относились к категории “монолит”, то уже в прошлом году доля монолитных домов составила 56%, а панельных — 41%. На первичном рынке давно доминируют монолитные здания: если в августе 2005 г. на них приходилось 63%, а на “панель” — 28% от общего предложения, то в августе 2007 г. доля “монолита” возросла до 78,5%, а доля “панели” уменьшилась до 16,7%».
По наблюдениям Александра Козлова, «панель» из Москвы постепенно уходит в область. По его прогнозам, в ближайшее время доля панельных новостроек в Москве продолжит сокращаться. Одна из причин — позиция властей. «Впервые о запрете панельного домостроения в ЦАО заговорили 15 лет назад, — напоминает Елена Буравцова. — В 2002 г. было принято постановление мэра, запрещавшее любое типовое строительство в центральной части города. Этот запрет действовал также на территориях историко-культурного значения. В настоящее время на долю новостроек в ЦАО приходится 14% от объема всех новостроек столицы, большая часть возводимого жилья является монолитно-кирпичным. Блочные застройки встречаются, как правило, за пределами Садового кольца, например в районе Таганки».
«В историческом центре панельные дома единичны, — добавляет Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”. — Например, есть типовая двенадцатиэтажка на Большой Якиманке, возле “Президент-отеля”. Внутри Садового кольца, всего 1 км (или чуть больше) от Кремля. Там этот дом выглядит просто странно. Но уже чуть дальше от центра (ул. 1905 года, ст. м. “Бауманская”, ст. м. “Павелецкая”) таких домов много. На окраинах же Москвы и в городах ближнего Подмосковья их доля, думаю, достигает 80% от всего жилого фонда, и она вряд ли снижается в последние годы».
Аналитики компании «Квартал» связывают сокращение панельного строительства в центральных районах с дефицитом и дороговизной мест под застройку в черте столицы. В результате, чтобы оправдать себестоимость строительства, застройщики возводят более рентабельное монолитно-каркасное жилье, которое пользуется максимальным спросом. Сейчас, считают в «Квартале», многие люди стремятся избавляться от менее качественного старого панельно-блочного жилья и взамен планируют приобрести жилье более качественное, а значит, в перспективе более ликвидное. Поэтому тенденция сокращения доли панельных домов в общем объеме жилого фонда столицы сохранится.
Прощай, панель?
Явное сокращение доли самого дешевого жилья в столице воспринимается экспертами неоднозначно. Так, Юрий Григорьев считает сложившую в столице ситуацию со строительством жилья недопустимой. По его мнению, в погоне за деньгами некоторые заказчики и строители забыли о социальных задачах. Архитектор твердо верит, что массовое строительство доступного жилья возможно только на основе индустриального домостроения.
С ним согласен Александр Козлов: «Решить проблему доступного жилья без снижения цен на недвижимость практически нереально. А достигнуть этого можно только при массовости строительства, т. е. с использованием панельно-блочного домостроения. Инженерно-техническая начинка современных монолитных домов, возводимых по индивидуальным проектам, приближается к зданиям элитной категории, что ведет к удорожанию проекта. Вообще, монолитные работы — технически сложный процесс. Заливку бетона в опалубку должны вести только специализированные организации с большим опытом работ, к тому же сама опалубка — не такая уж дешевая вещь. Удорожание себестоимости строительства монолитного жилого дома (без учета внешних сетей) по сравнению с панельным может достигать 25%. В то же время панельный дом возводится быстрее монолитного в 1,5 раза. Окупаемость “панели” — 2 года, “монолита” — 2,5 года».
Олег Щелов
Источник: Ведомости