Обратная ипотека предусматривает залог недвижимости и выдачу банком кредита владельцу квартиры с условием погашения кредита через позднейшую продажу предмета залога. Обратный ипотечный кредит под залог недвижимости может выплачиваться единовременно или ежемесячными платежами.
Целевая аудитория обратной ипотеки - владельцы квартир, которые не располагают другим имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда заемщик получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма (распространено в Германии). Обратная ипотека становится особенно актуальной, когда размер пенсии или зарплаты слишком мал, или заемщик не имеет детей.
Ирина Радченко, президент Группы компаний "ЛАУРЕЛ", вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости поделилась с "Интерфакс-Недвижимость" своими опасениями по поводу принятия закона об обратной ипотеке.
Так называемая "обратная ипотека" не имеет ничего общего с улучшением жилищных условий граждан. Речь идет лишь о том, что наше государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь своих стариков, пытается переложить на самих пенсионеров заботу об обеспечении своей старости.
Принятие такого закона может привести к тому, что старики лишатся своих квартир. По условиям "обратной ипотеки", квартира как бы остается в собственности гражданина. Но если ипотечный заемщик, выплачивая каждый месяц проценты банку, приближает день, когда может быть снято это обременение, то пенсионер, отдавший квартиру в "обратную ипотеку" с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка.
Следует учитывать, что банк - не благотворительная организация, он должен зарабатывать прибыль для своих акционеров, а это значит, что процент за пользование таким "последним в жизни кредитом" буде гораздо выше расценок на и без того недешевые потребительские кредиты.
Теперь, для того, чтобы рассчитать величину пособия от банка, необходимо вычислить предполагаемый срок кредитования, то есть "дожития" заемщика. Для этого, скорее всего, обязательной процедурой будет медэкспертиза. Если вы ипотечный заемщик, то в интересах страховой компании вы должны жить максимально долго и при этом желательно также долго оставались трудоспособным. При обратной ипотеке вам назовут другой "диагноз - сколько вам осталось". Не думаю, что знание даты своей смерти, пусть даже и приблизительной, вселяет в кого-то оптимизм.
Да, еще не забудем вычесть сопутствующие расходы банка, которые также будет оплачивать пенсионер - расчетно-кассовое обслуживание, рассмотрение заявки, оценку, страховку квартиры от пожара и затоплений, страхование титула собственности, курьерскую службу доставки денег, если пенсионеру будет затруднительно ежемесячно ездить в банк за деньгами и т.д. и т.п.
И при всем при этом надо сделать очень большое допущение, что у российских коммерческих банков есть в наличии свободные деньги для подобного рода "долгоиграющих экспериментов с неизвестным концом". Напомню читателям, что для более прогнозируемой и гораздо менее рискованной классической ипотеки у нас в стране недостаточно денег - каждый второй ипотечный кредит рефинансируется на западных рынках капитала.
Еще один важный момент: как банк будет оценивать квартиру и определять величину той самой надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Но кто даст гарантии банку, что на момент смерти его "клиента", например, лет через десять эта квартира будет стоить этих денег? Значит, стоимость квартиры оценщики уменьшат раза в два, тем более, что к тому времени это жилье скорее всего еще больше обветшает и морально устареет.
Очень сомневаюсь, что банковские специалисты даже в отдаленной перспективе будут рассматривать "обратную ипотеку" серьезно. Слишком много непрогнозируемых рисков, в том числе и связанных с многочисленными судебными тяжбами с наследниками, которые вполне могут настаивать на "невменяемости" своих родственников в момент подписания "кредитного договора".
На сегодняшний день у пожилых одиноких граждан, имеющих недвижимость, и при существующем законодательстве есть право выбора. Пенсионер заключает договор пожизненной ренты с любым физическим или юридическим лицом и получает оговоренную в договоре сумму или набор услуг (ежемесячно, ежеквартально и т.д. по своему усмотрению). Таких специализирующихся агентств достаточно в любом городе.
Риски при обращении к ним, кстати, те же, что и при "обратной ипотеке" - никто не даст гарантии, что банк не разориться или его не лишат лицензии, а его кредиторы не откажутся продолжать обязательства по платежам пенсионерам. Второй вариант предлагает государство в лице, например, в Москве "Жилсоцгарантии". Эта государственная контора ежемесячно выплачивает фиксированную сумму в зависимости от метража квартиры по тому же договору пожизненного найма. Плюс к этому пенсионеру могут предложить переехать в весьма комфортабельный Дом для престарелых с полным обеспечением.
Основной упор, который делается в публикациях в пользу "социальной ипотеки", что квартира не переходит в собственность банка, а лишь отдается ему в залог и это, якобы, дает больше прав пенсионеру. Хотелось бы спросить г-на Починка, знает ли он о том, что снятие обременения, то есть залога на квартиру и расторжение договора пожизненной ренты при разногласиях сторон совершаются только в судебном порядке и одинаковы по трудозатратам и стоимости адвокатских услуг? Значит, о каких дополнительных гарантиях идет речь?
На мой взгляд, во всей шумихе вокруг "обратной ипотеки" есть только один и то не очевидный плюс: дети и ближайшие родственники, имеющие потенциальных наследодателей, возможно, будут более внимательны и заботливы к одиноким старикам, у которых будет выбор - завещать квартиру родственникам или оставить своим потомкам на память о себе несколько фотографий из Парижа или с экзотических островов.
Источник: Интерфакс-Недвижимость