Цены на съемное жилье растут гораздо быстрее зарплат. Квартир, предлагаемых в аренду, больше не становится; число фирм, которые профессионально занимаются этим бизнесом, также не увеличивается. Многих потенциальных рантье останавливает сильно подорожавший ремонт.
За два с небольшим года цена съемного жилья удвоилась. В начале лета 2006-го в Петербурге можно было арендовать «единичку» за 9000 рублей в месяц. Осенью того же года цены поднялись до 12 000, через год — в сентябре 2007-го — достигли 15 000, сейчас дешевле 18 000 рублей отдельное жилье уже не найдешь.
Причем эти деньги просят за вариант, удаленный от метро на 3-4 автобусные остановки. Вблизи «подземки» съемщику не уложиться меньше чем в 20 000. «Крайне редко в объявлениях проскальзывают предложения по 16 000 рублей. Но такие «сверхэкономичные» варианты хозяева, как правило, не выставляют через агентства, сдают только напрямую», — делится наблюдениями менеджер отдела аренды АН «Итака» Марина Приказчикова.
«За 17 000 рублей можно найти «единичку» в Красносельском районе, где-нибудь в Сосновой Поляне», — добавляет менеджер отдела аренды агентства «Петербургская Недвижимость» Людмила Новикова.
В новостройках ценник традиционно выше: 22 000-23 000 рублей — и придется еще поискать (встречаются варианты подешевле, но лишь при неудобной локации). В историческом центре за простенький вариант попросят не меньше 25 000. При наличии отделки и в разумной близости от метро — 35 000-40 000 рублей. Самые дорогие объекты — от 50 000.
На «двушки» цены в спальных районах сегодня начинаются от 20 000 рублей (вдали от метро без ремонта и в старом доме) до 35 000 рублей за наиболее ухоженные предложения. В центре 50 000-60 000 еще не предел.
В «Итаке» приводят в пример типовую «двушку» на Васильевском острове, которую хозяйка в прошлом году сдавала за 30 000 рублей в месяц. Теперь она выставила объект уже по 45 000. Другой показательный пример: владелица комнаты у Мариинского театра запросила за жилплощадь 18 000 рублей плюс коммунальные платежи. На попытки агентов объяснить хозяйке, что по таким ценам еще можно встретить отдельные квартиры, она ответила: «Не хотите — не надо» — и положила трубку.
Аренда не по деньгам
По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Петербургу (Петростат), в июне средняя зарплата в городе на Неве составляла 22 739 рублей (минус налоги).
Это на 29% выше, чем было год назад. Можно спорить, какую часть прибавки дали выведенные «из тени» зарплаты, но все же доходы горожан, на первый взгляд, растут довольно быстро. Вместе с тем, по данным Петростата, в первом полугодии 2008 года горожане смогли откладывать чуть ли не вдвое меньше сбережений, чем годом ранее. Тогда на эти цели уходило 12% общего дохода, сейчас — лишь 7,5%.
Вряд ли это свидетельствует о растущем финансовом благополучии. Тем более странно выглядит безудержный рост арендных ставок. Специалисты подтверждают: больше всего с лета подорожали типовые «единички» и комнаты. «По этим категориям жилья цены выросли примерно на 20%, тогда как по более дорогим квартирам — лишь на 10-15%», — уверена Марина Приказчикова.
То, что «богатеющие» по статистике горожане постепенно отказываются от съема отдельных вариантов и переселяются в комнаты, подтверждают все операторы. Снять самое дешевое одно- или двухкомнатное жилье сегодня по силам лишь человеку с доходом от 45 000 рублей. Чтобы жить в средней по качеству съемной квартире, горожанин должен зарабатывать более 60 000 рублей.
«Питерцев среди арендаторов квартир почти не осталось. Самый частый съемщик — приезжий, который купил квартиру в новостройке за счет продажи метров в регионе и теперь ждет, пока закончится строительство. Их расходы на аренду не привязаны к получаемым доходам», — говорит Людмила Новикова. «Такое впечатление, что весь Дальний Восток едет в Петербург», — добавляет она.
Все более популярна практика, когда квартиры снимают в складчину на две семьи (объединить финансовые ресурсы могут также, к примеру, две-три студентки).
Для ограниченных в средствах горожан остаются пригороды: в Колпино еще можно найти квартирку за 13 000 рублей в месяц. В более мелких населенных пунктах в разумной близости от города — от 10 000. А если наниматель согласен жить в двух-этажном деревянном бараке, то можно подобрать жилье и за 8000 рублей. Цены на комнаты в Петербурге сегодня достигли 10 000 рублей в месяц — эти объекты весьма востребованы.
Рост на руку мошенникам
Все острее стоит проблема «первого взноса»: при заключении договора съемщику приходится оплачивать услуги агентства (как правило, комиссия равна месячной арендной ставке) и вносить залог (в том же размере).
Единовременные выплаты при съеме типовой квартиры достигают 60 000-70 000 рублей. Эта сумма — серьезный финансовый барьер даже для съемщиков, чей доход вроде бы позволяет нести арендные затраты. Поэтому все чаще практикуется разбивка залога на 2-3 месяца. Это несколько уменьшает сумму начального платежа. Неудивительно, что все чаще съемщики пытаются арендовать объект напрямую — без агентства, и распространение интернет-технологий этому весьма способствует.
Рост цен, по наблюдениям риэлторов-практиков, спровоцировал активизацию так называемых информационных агентств — по сути, мошеннических компаний, которые предлагают за скромный взнос предоставить информацию о съемной квартире, но обычно подсовывают «пустышку». Однако договор, подписываемый клиентом, составлен так хитро, что вернуть деньги за недостоверную информацию невозможно. Граждане, шокированные взлетевшими ценами, активно пытаются ухватиться за привлекательные «предложения» таких фирм.
На фоне подорожания риэлторских услуг особенно заметно, что большинству съемщиков для заключения договора (при наличии доступа к информации о сдаваемых вариантах) посредники не нужны. В отличие от сделок купли-продажи весь процесс подписания арендного договора занимает час и не требует специальных знаний (тем более что защищать в договоре в основном приходится имущество другой стороны — арендодателя).
Более логичной представляется схема, при которой посреднику платит владелец жилья — за помощь в поиске арендатора: так, к примеру, нередко строятся отношения в сегменте элитной аренды, где предложение превышает спрос. Квартировладельцу риэлторская компания может предложить более внятный набор услуг и лучше обосновать взимаемую комиссию. Однако при нынешнем дефиците съемного жилья арендодатели вряд ли захотят раскошелиться.
Ремонт мешает
Вице-президент столичной корпорации «Рескор» Анна Лупашко приводит любопытную статистику: «В развитых странах доля жилья, находящегося в личной собственности, приблизительно равна доле арендуемого жилья. Обычно молодые люди снимают квартиры, а более старшие и более обеспеченные живут в собственных. Так, в США арендуется до 30% жилья, во Франции — 45%, в Германии больше половины (55%)».
В России же, по данным Института экономики города, только 6% населения психологически готовы решать жилищную проблему с помощью аренды.
По осторожным оценкам экспертов, в Петербурге сдается 5-10% квартир (правда, съемное жилье населено несколько более плотно, чем собственное). Предложение за последние годы заметно не выросло. О росте спроса операторы судить не готовы, однако ценовая динамика говорит сама за себя.
Городу не хватает «профессиональных» арендодателей и доходных домов. Хотя среди покупателей, по наблюдениям риэлторов, встречаются рантье, владеющие несколькими сдаваемыми в аренду квартирами, однако есть и обратные примеры.
«У меня немало знакомых, которые продали квартиры, переселились в съемное жилье, а высвободившиеся средства вкладывают, к примеру, в «долевку». На такие схемы отваживаются, как правило, молодые бессемейные люди с экономическим образованием», — делится наблюдениями генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Доходность арендного бизнеса не превышает 6-7% годовых, что почти незаметно на фоне удорожания самих квадратных метров. Частные инвесторы предпо-читают делать бизнес на перепродаже квартир и даже не задумываются о довольно хлопотном арендном бизнесе.
Приток предложения, который обеспечивали новостройки, по мнению риэлторов, постепенно идет на спад. Стоимость ремонта быстро растет, и теперь, прежде чем предложить объект в аренду (и получать 25 000-30 000 в месяц), нужно вложить несколько сотен тысяч в отделку. Это останавливает владельцев пустующих «квадратов». Квартиры в новостройках, владельцы которых потратились на ремонт, позиционируются как жилье довольно высокого уровня и не смягчают дефицита экономичных вариантов.
Все чаще хозяева задумываются о необходимости платить налоги — это тоже не добавляет привлекательности инвестициям в аренду.
Фото: www.letsgoodessa.com
Дмитрий Сперанский
Источник: Недвижимость и Строительство Петербурга