По подсчетам риелторских компаний, процентов 70 всех сделок на рынке вторичного жилья экономкласса — альтернативные. Человек продает свою квартиру для того, чтобы сразу же купить другую (иногда, правда, с доплатой). Фактически это старый добрый обмен, только на современный рыночный лад.
Чем же плоха альтернатива? Прежде всего своей сложностью и громоздкостью. Участникам операций купли-продажи и риелторам приходится выстраивать многоходовые цепочки. Известен случай, когда в одной такой пакетной сделке участвовало 64 (!) квартиры. И стоит хотя бы одному элементу выбыть (человек просто передумал), как рушится вся конструкция, на создание которой ушли многие недели. В общем, от цепочек рады избавиться все, вопрос только, как?
Существует три варианта, первый — накопить на квартиру. Спокойно купить жилье, а потом также без нервотрепки продать старое. Прекрасный способ, правда, требующий всего лишь заработать минимум 3–4 млн руб. Так что комментировать его особого смысла нет.
Вариант второй: сначала реализовать, затем приобрести. Здесь уже не нужны собственные многомиллионные вложения, зато необходимо умение рисковать. Продавая квартиру, надо куда-то на время переехать (скорее всего, на несколько месяцев снять жилье), а также решить вопрос с юридическим освобождением жил-площади (то есть регистрацией по месту жительства, пропиской). Кстати, если в квартире проживают несовершеннолетние, реализовать данный способ будет непросто: органы опеки всегда живо интересуются, куда едет ребенок, вариант «в никуда» их не устроит. Но главное — это даже не юридические препоны, которые наш человек всегда обойдет, а те опасности, что поджидают при обмене жилья на стопку денег.
Подобные операции обычны на снижающемся рынке: если квартиры дешевеют, то полгода придержать деньги уже выгодно. На стабильном рынке не будет ни доходов, ни потерь. Но вот когда рынок растет… За те несколько месяцев, в течение которых человек занимается обменом, цены могут взлететь так, что полученной им от продажи суммы ни на что не хватит. Вот конкретный пример: в 2001 году гражданин продал двухкомнатную квартиру на «Кантемировской» за 35 тыс. долл. — на тот момент цена вполне адекватная. Сразу купить другое жилье не получилось, отвлекли болезни, личные проблемы.
Разобравшись с ними, наш герой вернулся на рынок со своими 35 тыс. в начале 2006-го. Комментарии, как говорится, излишни.
Третий вариант избежать альтернативы — взять ипотечный кредит. Обычно люди воспринимают ипотеку как кабалу на 20 лет. Однако это не так, большинство банков уже отменило штрафы за досрочное возвращение кредита. Так что вполне реально погасить долг, продав старую жилплощадь. Как считает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», такой способ прежде всего комфортен: сначала приобретают новое жилье, при желании делают ремонт и переезжают. И только после этого продают старую квартиру — в спокойном режиме, юридически и физически свободную. Но, к сожалению, у варианта есть и оборотная сторона: потери в данном случае (прежде всего из-за выплаты процентов банку) составят 6–8 тыс. долл. Кстати, по оценке М. Гороховского, в предыдущем варианте (продать, а только потом купить) издержки окажутся примерно вдвое меньше…
Ипотека имеет и еще один недостаток. Принимая решение о выдаче кредита, банк исходит из того, что именно этот кредит будут гасить все 20 лет. Например, при сумме в 140 тыс. долл., ставке 11 % годовых и сроке 20 лет ежемесячные платежи окажутся равны 1445 долл. По мнению кредитной организации, чтобы осилить такие выплаты, клиент должен зарабатывать не менее 75–80 тыс. руб. в месяц. Этот порог, несомненно, отсекает от ипотеки огромное число желающих. А планы заемщика продать через полгода старую квартиру при классической ипотеке банк в расчет не принимает.
Поэтому, объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации «Рескор», банки разработали специальные программы: «На улучшение жилищных условий», «Новые метры» и т. д. При несколько отличающихся деталях суть у них одна: банк дает кредит, учитывая наличие у клиента старой квартиры. В течение переходного периода заемщик платит только проценты за пользование кредитом (основную сумму не гасит). И только после продажи прежнего жилья (на что отводят шесть — девять месяцев) он выплачивает основной кредит либо полностью, и тогда все взаимоотношения с банком завершены, либо большую часть. Остальное гасят, как и при обычной ипотеке, но сумма кредита тут невелика, и ежемесячные выплаты составляют обычно 200–250 долл., что сегодня может осилить практически каждый.
Фото: Realty.lenta.ru
Владимир Абгафоров
Источник: Недвижимость и цены