Многие связывают это с тем, что строить на дорогой подмосковной земле дешевое жилье экономически нецелесообразно. О том, когда же все-таки девелоперы начнут учитывать интересы всех слоев общества, Cottage.ru поговорил с руководителем отдела маркетинга компании Logic Realty Дмитрием Шеховцовым.
Дмитрий, давайте начнем с сегодняшней ситуации на рынке загородной недвижимости. Почему так много девелоперов работают в элитном сегменте, и почти никто не идет в эконом?
Существует несколько причин. Первая и самая главная, она на поверхности — это прибыль. Объективно основной целью любой коммерческой организации является получение прибыли. Не секрет, что в элитном сегменте можно получить гораздо большую прибыль, чем в экономе. Это связано с тем, что в премиум-классе совсем другие ценообразующие факторы. Цена определяется не только стоимостью участка, коммуникаций и коробки дома. Известно, что для элитных поселков важно также географическое положение, наличие инфраструктурных объектов, воды и леса, качество строительства.
Субъективно стоит принять во внимание такие факторы, как желание самореализоваться в определенной сфере, например, в поиске и разработке архитектурной концепции будущего проекта; наработать себе репутацию, создать имидж, засветиться в определенных кругах, войти в пул наиболее успешных и известных операторов. В общем, поработать на имя, чтобы потом имя работало на тебя. Так или иначе, конечной целью опять же является прибыль. С другой стороны, в этом бизнесе немало состоявшихся успешных людей с именем, амбициозных и самолюбивых. Так почему бы не реализовать свою мечту и не построить элитный коттеджный поселок. Тем более, если человек или компания не стеснены в средствах, зачем им ограничивать себя рамками «эконома».
Давайте обратимся к технической стороне вопроса. Существует ли какая-то разница между девелопментом поселков эконом-класса и элитными?
В каждом сегменте, более того, в каждом конкретном случае есть своя специфика. И не факт, что построить экономный поселок проще, чем элитный, как это может показаться на первый взгляд. Различия обусловлены конечной целью, которую хочет достичь тот или иной застройщик. Если мы говорим о низшем ценовом сегменте, то здесь во главу угла поставленная низкая цена конечного продукта. Как результат — экономия на всем, начиная с максимально возможного уплотнения участков и заканчивая качеством строительных материалов и самого строительства. Очевидно, что в элитке такой подход не допустим, в этом сегменте все должно быть на высшем уровне. Отдельно стоит упомянуть грамотную концепцию поселка, в премиум-классе она должна быть продумана до мелочей, начиная с архитектуры, заканчивая расположением дорог и общественных зон. Поскольку, в экономе превалирует строгий утилитаризм, то на первый план при реализации таких проектов выходит грамотная маркетинговая стратегия.
Ни для кого не секрет, что строить поселки эконом-класса в ближнем Подмосковье не рентабельно из-за высоких цен на землю. Насколько оправданы такие расценки на земельные участки?
Стоимость земли устанавливаются исходя из спроса на нее. Предложений мало, а спрос велик. Отсюда и получаются такие заоблачные цены. Но земельный дефицит, о котором все СМИ говорят сейчас, во многом создан искусственно. Есть порядка десяти крупных землевладельцев, которые придерживают хорошие участки земли, на продажу выставляются наименее ликвидные наделы, да и то очень дозировано. Вопрос не только в стоимости, но и в качестве.
Мы постоянно рассматриваем предложения по продаже участков, иногда находятся заманчивые варианты, по $2 тыс. за сотку. А когда начинаешь смотреть более подробно, что это за земля, — встает вопрос о переводе ее из одной категории в другую, прокладки коммуникаций, обеспечения поселка необходимыми мощностями и т.д. В результате — бесконечные согласования в различных бюрократических инстанциях, которые отнимают много времени, нервов и требуют больших денег. В итоге, получается, что сотка земли стоит уже не $2 тыс., а все $10 тыс. Таким образом, получается, что девелоперу, работающему в эконом-классе, необходимо подобрать более или менее приличный и в то же время недорогой участок земли. В целом, во всех сегментах загородного жилья основной составляющей стоимости домовладения является земля. Если нет дешевой земли, то нет и дешевого жилья.
Какова вероятность того, что эта ситуация изменится в будущем?
Как будет меняться ситуация, в лучшую или худшую сторону, сказать сложно. Мне кажется, что пока не будет. Вряд ли земля подешевеет, предпосылок для этого нет. Известно, что земля наиболее инертна к изменениям рыночной ситуации. Девелоперам надо учиться строить на дорогой земле приличные дома, которые можно продавать недорого, но при этом еще зарабатывать. Пока как-то это не очень получается. Вообще, у меня складывается мнение, что российский девелопмент идет по нормальному пути развития, от элитного сегмента, к эконому.
И сколько же должно пройти времени для прохождения эволюционного пути?
На самом деле уже сейчас прослеживается тенденция некоего отхода от элитного девелопмента в сторону эконом-класса. Даже если мы возьмем статистику, посмотрим, сколько всего поселков находится в активной стадии продаж, то мы увидим, что отнюдь не все из них в высшем или среднем ценовом сегменте.
Давайте поговорим о нацпроекте «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В рамках этого проекта Правительство может принять какие-то меры, для того чтобы сделать жилье действительно доступным?
Что касается нацпроекта «Доступное жилье», то здесь пока нет полной ясности. Эту программу снова и снова корректируют. Проект поначалу опирался на повсеместное строительство многоэтажных домов, теперь депутаты и чиновники пришли к выводу, что малоэтажная застройка органично подходит для освоения пригородных территорий, и коттеджи возможно сделать «доступным жильем». В июле по инициативе депутатов ГосДумы РФ было официально зарегистрировано Национальное Агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Основными проблемами были обозначены дефицит базовой инженерной инфраструктуры, наличие значительных административных барьеров в процессе выделения земельных участков, а также отсутствие эффективных коммуникаций между производителями современных стройматериалов и девелоперами. Правительство РФ планирует подготовить законопроект, который разрешит строительство на сельскохозяйственных землях. Тем же документом предполагается значительно упростить и удешевить процедуру перевода земли из одной категории в другую. Пилотный проект по возведению «доступных» по цене коттеджей предположительно начнут с 5–7 регионов, губернаторы которых готовы будут предоставить под них участки. Уже сейчас можно слышать о том, что в рамках проекта «Доступное жилье» ведется строительство коттеджей в Белгородской и Воронежских областях. Как будет развиваться нацпроект дальше и в каком русле сказать можно будет теперь, наверно, только в следующем году, когда в стране утихнут предвыборные страсти.
И все-таки, возможно ли в Московской области реализовать нацпроект?
Что касается малоэтажного загородного строительства в Московской области, то маловероятно. Здесь сдерживающий фактор земля, а вернее отсутствие земли. Не знаю точно, осталась ли вообще государственная земля в области. Если осталась, то немного, поэтому государству просто нечего будет выделять под эти цели. Единственная надежда на собственников земли и девелоперов. Возможно, государство должно создать такие условия, при которых бизнесу будет экономически выгодно заниматься нацпроектом. Вообще, я считаю, что в московском регионе говорить о «доступном жилье» некорректно. Московское жилье уже давно перестало быть доступным для основной массы населения страны. С одной стороны, приличный коттедж в поселке эконом-класса не может стоить абсолютно дешево. Дорогая земля и боязнь застройщиков просчитаться и не получить приемлемую прибыль делают свое дело. С другой стороны, все относительно. По самым приблизительным подсчетам приличный дом эконом класса 200-250 кв.м. с участком в среднем 12-15 соток никак не может стоить сейчас дешевле 300-400 тыс. долл. Мы считаем, что это не такие уж и большие деньги для загородного дома. Продав квартиру в городе и, если не хватает, заняв немного денег в банке, можно себе это позволить.
Ну и, наверное, последний вопрос. Компания Logic Realty планирует выходить на рынок загородного жилья эконом-класса?
У нашей компании уже есть положительный опыт экономного строительства, правда не загородного, а городского. Есть опыт и элитного девелопмента. В свое время мы построили ряд типовых и элитных домов в Москве и области. В настоящее время мы заканчиваем проект «Бельгийская деревня». Уже сейчас мы думаем над следующими проектами.
Уверены, что симбиоз нашего элитно-экономного опыта поможет нам в будущем. Мы не гнушаемся типовым или «эконом» строительством. В свое время у нас появилась идея элитного поселка «Бельгийская деревня», которую мы воплотили в реальность. Тогда это было востребовано. Сейчас мы завершаем тот проект, в который несколько лет вкладывали свою душу и, возможно, попробуем себя в новом качестве — застройщика коттеджных поселков эконом-класса.
У нас есть интересы, как в Москве, так и за ее пределами, в частности, на Западном направлении Подмосковья и в г. Ярославле. Если в Ярославле мы разрабатываем проект элитного городского квартала, то в Московской области планируем построить поселок эконом-класса. Приступим к реализации проекта либо в следующем, либо в 2009 году.
Иван Кузнецов
Источник: Cottage.ru