Спомпой запущенные в Сибири бизнес-центры класса А наделали столько шумихи в крупных городах, что принадлежность к пресловутой классности стала обсуждаться как вопрос номер один в определении качества эксплуатации здания. Конечно, не без помощи средств массовой информации, которые к таким объектам испытывают повышенный интерес, и самих девелоперов, которые этот интерес подпитывают все новыми заявлениями о технологических новшествах и масштабах стройки. Это неутомимое сверхвнимание связано со вполне понятными ожиданиями. Долгое время в Сибири не было ничего — практически ни одного достойного девелоперского проекта, а потребности бизнеса в обеспечении качественными рабочими площадями росли. И когда стали появляться первые ласточки, а вскоре уже и целый арсенал «недвижимых» проектов, появилась возможность сравнивать и выбирать.
Но что такое объекты, занимающие первые три строчки офисной классификации? Это просто хорошо, на совесть построенные отдельно стоящие сооружения (подвалы и пристройки жилых домов и заводов не считаются), которые отличаются между собой уровнем комфортности. Комфорт — ключевой критерий для оценки таких помещений. А средств его достижения несколько. Условно их можно разделить на три группы. Первая — это конструктивные характеристики самого здания: применение современного инженерного оборудования, открытая эффективная планировка, высококачественная стандартная отделка, определенная высота этажей, наличие источников бесперебойного питания. Вторая — принадлежность к месту — хорошее расположение в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение. И третья, обеспечивающая взаимосвязь всех этапов жизни объекта от предпроектной стадии до облуживания арендаторов в обжитом здании, — это управление. Максимальное соответствие этим критериям определяет наиболее высокий уровень бизнес-центра, минимальные отклонения снижают его до В или С.
Но арендатор, не избалованный сервисом и уж тем более не знакомый с реальным эффектом работы, скажем, в интеллектуальном здании, пойдет не туда, где будет много современных систем, а туда, где не будет проблем, которых ему уже хватило в прежней практике аренды офиса.
Первая из них, которую действительно решают все новые бизнес-центры, — это взаимодействие клиента с одним собственником здания через управляющую компанию (УК). Многим фирмам пришлось пройти через перипетии «съемной» жизни, когда их помещение перепродавалось одним владельцем другому. И арендатор был не застрахован ни от безосновательного повышения ставок по желанию нового хозяина, ни от его прихоти «подсадить» в офис новых соседей или каким-то другим способом использовать площади для своих нужд.
Еще одна проблема арендаторов — это парковки. Помещения в центре города в старых домах или отдельных зданиях, втиснувшихся между ними, достаточным количеством стоянок не обладают. И вот эту головную боль новые бизнес-центры практически не снимают. По классификации офисных зданий Московского исследовательского форума, объект класса А должен обладать количеством парковочных мест, рассчитанным из соотношения одно место на 100 кв. м, занимаемых арендатором. Большинство девелоперов это требование выполняют, чтобы формально сохранить принадлежность к статусу. Но что такое стоянка на 200–300 автомобилей для здания, в котором в день находятся несколько тысяч сотрудников и гостей? И если этот объект расположен на пересечении основных городских магистралей, дорожная инфраструктура которых и так еле-еле обеспечивает пропускную способность в часы пик? Будет ли такой деловой комплекс выполнять основную свою функцию — являться центром деловой активности мегаполиса, если часть активности его посетителей приходится на поиски места для стоянки машины? Это ахиллесова пята всех девелоперских проектов. Формально они выдерживают нормы, но в действительности, если вокруг здания создается затор из-за брошенных машин, это уже не класс А.
Решение найти можно — многоярусные подземные парковки, максимальное расширение прилегающей территории. Но данные меры приведут к существенному удорожанию экономики проекта. А это невыгодно, поскольку бизнес-центр и без этих рисков будет приносить доход. Арендаторы его все равно заполнят. Потому что в регионах сейчас востребована любая недвижимость. Потому что бизнес-центр с единым центром управления в виде УК решает многие хозяйственные проблемы клиента.
Сервисные же характеристики, которыми изобилуют нынешние проекты, менее привлекательны для «съемщиков», по сравнению с удовлетворением их первичных потребностей. Потому что клиент также умеет считать деньги, да и менталитет российского и в определенной степени регионального бизнеса не позволят ему, скажем, заказывать билеты на самолет через ресепшен бизнес-центра, если в фирме за углом они стоят дешевле. А у управляющих компаний еще недостаточно опыта, чтобы организовать этот сервис по ценам ниже, чем у профильных фирм. Привлечение сторонней организации для оказания данного вида услуг возможно только в том случае, если УК гарантирует ей стабильный поток клиентов из числа своих арендаторов. А они пока не готовы в массовом порядке по вышеназванным причинам стать постоянными потребителями дополнительного сервиса.
В целом реальную, а не бумажную принадлежность офисов к классу А будет обеспечивать эффективная работа УК. Ее роль наиболее существенная и не зависит от того, какому классу соответствует проект. Грамотный подход к организации быта арендатора со стороны управляющей компании может сделать здание В более востребованным, чем любое А+. Беспрепятственный доступ на территорию обслуживающего транспорта, контроль над техническим состоянием офиса, оперативное устранение неполадок, поддержание чистоты — основные моменты, на которые обращают внимание компании, когда задаются вопросами переезда в новый офис.
Фото: Comstock complete / Fotolink
Ирина Кичкайло
Источник: Эксперт