Недавно в одном из выступлений В.П.Шанцева, когда речь зашла о нашумевшем проекте «Социальная инициатива», по отношению к вложившим в нее свои средства прозвучала формулировка «обманутые вкладчики». И это правильно, так как они не дольщики, они именно вкладчики, потому что подписывали не договора долевого участия, а договора инвестирования. Закон «О защите прав потребителей» на них не распространяется, что печально. Наше мало информированное население, привлеченное низкой ценой на недвижимость, бросается приобретать объект, не советуясь со специалистами. И нарывается на финансовые неприятности.
Прежде чем говорить о том, как риски есть на рынке недвижимости, необходимо определиться, что понимается под понятием «риск». Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов операции в отрицательную сторону по сравнению с запланированными. Риски неизбежны, поэтому управление ими – ключевой вопрос работы с недвижимостью.
Каковы причины, вызывающие риски? Прежде всего, юридические. Это возможность утраты прав на недвижимость, возмещение убытков в связи с ошибками при заключении договоров, возможность появления третьих лиц (обременения). На сегодняшний день очень много застройщиков получили права на земельные участки для застройки и начали расселение. И тут «неожиданно» появляются дополнительные третьи лица, на заявленные ранее, которые подают судебные иски. По опыту моего бывшего риэлторства, могу сказать, что иногда легче пойти на компромисс и отдать то, что просят, чем судиться. Период судебных тяжб очень длительный, и (расселенцы очень хорошо это понимают) на это время затягивается строительство, в результате чего инвестиционная привлекательность проекта стремительно падает.
В связи с тем, что процесс строительства затягивается, мы сталкиваемся еще с одной проблемой: квартал проектировался 2-3 года назад, за этот период изменились градостроительные нормы в части парковок, детских учреждений и т.д. В итоге проект не проходит согласование, его надо переделывать. То есть, вся проектная документация должна готовиться заново.
Есть еще так называемые технологические и градостроительные риски. Например, неправильный выбор участка застройщиком. К нам часто обращаются с проблемой: участок получили, а что построить (жилую или нежилую недвижимость) и в каком соотношении (два нежилых этажа или только цоколь), не знаем. Если концепция проекта не соответствует рыночной ситуации, возможны риски, связанные с тем, что он окажется не доходным.
Очень часто встречается проблема несоответствия окружающей застройке: рядом с ветхим фондом строят элитный дом (поскольку элитная недвижимость растет в цене гораздо более динамично, чем любая другая).
К технологическим рискам относятся ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и т.д.
Ежегодно проводящийся рейтинг регионов по инвестиционной привлекательности показал, что Нижегородской области принадлежит пальма первенства по ПФО в области административных рисков. К ним относятся возможность изменения налогового режима, появление новых требований административных органов и городских властей.
Большие риски вызваны также введением нового градостроительного плана центральной и заречной частей города. На данный момент градостроительный план, разработанный московскими специалистами, пока не принят. Но уже совершенно жестко заявлено, что зданий, выше 6 этажей, в центре строиться не будет. Я знаю застройщика, который планировал построить в Нижегородском районе 22-этажную высотку бизнес-класса, расселил под нее участок, получил разрешение на проектирование, а недавно ему сообщили, что высотность дома нужно снизить. То есть, «летит» экономика проекта, и теряется время на его пересогласование. Этот риск я бы отнесла к градостроительно-административным. Такова специфика нашего региона, и она приведет к тому, что цены на жилье в исторической части города будут еще выше.
Другой пример административных рисков в нашем городе. После переизбрания мэра, с приходом Вадима Булавинова, было приостановлено порядка 63 разрешений на строительство в историческом центре. Зато не было приостановлено ни одного строительства в Верхних Печерах, и мы получили самый дорогой спальный район.
Экономические риски возникают при неверных прогнозах. Всегда важно определить цель: получить максимальную прибыль или постоянную. Наши русские застройщики говорят: постоянную и максимальную. Но так не бывает. Либо мы «убиваем» объект, извлекая из него все по максимуму, либо долго и красиво эксплуатируем.
Возможно неверное прогнозирование стоимости объекта при выводе на рынок или арендной ставки. Можно ошибиться с определением стоимости квадратного метра и т.д.
Существует также группа собственных финансовых рисков. К ним относятся риски, вытекающие из общего состояния изменений в финансовой системе, изменение процентной ставки по кредитам, изменение темпов инфляции по сравнению с прогнозировавшимися. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансовой деятельности, уровнем проработки финансовых решений. Риски, связанные с изменениями качества финансового расчета.
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы
Источник: Полезная площадь