Можно ли доверять свою квартиру и деньги любому, кто оказывает риэлторские услуги? Что может насторожить клиента в офисе компании и поведении сотрудников? Как поступить, если вас торопят с принятием решения, требуют срочно внести деньги на покупку жилья? Какие документы должны выдать клиенту в агентстве недвижимости при продаже одной квартиры и одновременной покупке другой? Обо всем этом мы расспросили руководителей известных риэлторских компаний – членов Нижегородской Гильдии Риэлтеров.
Валентина Голубева, первый заместитель директора - директор по продажам агентства недвижимости «Выбор»:
- Недвижимость – самый дорогой товар из всего, что покупается и продается. Поэтому не стоит ничего решать в спешке. Следует правильно, не поддаваясь панике, оценить ситуацию. Если в агентстве недвижимости клиента торопят в принятии решения, необходимо узнать, чем вызвана такая спешка, почему срочно нужно вложить деньги в покупку квартиры. Только после подробных и аргументированных объяснений клиент может делать выводы и принимать решение.
Успех сделки во многом зависит от выбора агентства недвижимости. Надежнее доверить решение квартирного вопроса компаниям – членам Нижегородской Гильдии Риэлтеров.
Считаю, что следует принять во внимание стаж работы агентства на рынке недвижимости. Желательно, чтобы он был не менее трех лет. За это время компания уже приобретет репутацию.
Если фирма имеет сертификат на соответствие стандартов риэлторской деятельности, это гарантирует оказание услуг клиенту в соответствии с законными нормами и правилами.
Собрав информацию об агентстве недвижимости, можно принимать решение о продаже-покупке квартиры или дома.
Валентина Капустина, директор агентства недвижимости «Перспектива»:
- Даже первая встреча в офисе агентства недвижимости может многое рассказать о работе компании. Важно все: как вас встречают, насколько открыто и профессионально отвечают на ваши вопросы, какую документацию вам предоставляют. Если такую информацию скрывают, замалчивают, то стоит призадуматься.
На оказываемые услуги агентство должно заключать договор. В зависимости от вида услуги договор может называться по-разному: договор на предоставление услуг на продажу объекта недвижимости, договор о возмездном оказании услуг по юридическому сопровождению сделки и другие. Такой документ должен быть взаимно обязывающим, то есть в нем должны быть четко обозначены обязанности клиента, обязанности фирмы и, соответственно, права сторон. И, конечно же, формы и сумма оплаты услуг агентства, так как данные положения являются существенным условием договора. Стоимость услуг указывается либо в конкретной денежной сумме, либо в процентах от суммы сделки.
Аванс или задаток на покупку квартиры вносится после того, как квартира уже выбрана. Стоит внимательно отнестись к тому, в какой форме вы вносите деньги. Между авансом и задатком есть существенные различия. Если сделка не состоится, то аванс возвращается клиенту в полном объеме, независимо от того, кто виноват в срыве сделки. Задаток является обеспечением исполнения обязательства. В случае расторжения договора по вине покупателя задаток остается у продавца. Если сделка не состоялась по вине продавца, то задаток возвращается покупателю в двойном объеме.
Кроме того, в договоре прописываются условия оказания услуг и ответственность агентства недвижимости и клиента за ненадлежащее исполнение своих обязательств. А вот устные договоренности недействительны.
Светлана Торопова, генеральный директор агентства недвижимости «Модус»:
- Конечно, уже не раз говорили и писали о том, что успех сделки во многом зависит от выбора агентства недвижимости. Фирм-однодневок в нашем городе хватает. Нередки случаи, когда частный предприниматель зарегистрировал свое предприятие по оказанию, например, парикмахерских услуг, а параллельно еще занимается риэлторской деятельностью где-то в уголочке этой самой парикмахерской. Я знаю такую «фирму» в Московском районе. Случается, когда с целью экономии на оплате аренды нежилого помещения под оказание риэлторских услуг просто снимают обычную квартиру в жилом доме. Там, конечно, нет никакой вывески, не говоря уже о необходимых разрешительных документах. Спрашивается, можно ли быть уверенными в успехе сделки с недвижимым имуществом с такими «специалистами»? Кстати, они своей деятельностью могут создать проблемы не только для клиентов, но и для профессионалов рынка недвижимости, поскольку очень часто нужная квартира находится в «цепочке» и продают ее как раз такие сомнительные личности.
Гораздо надежнее обращаться в агентства недвижимости, которые являются членами Нижегородской Гильдии Риэлтеров. Во-первых, все они имеют свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет, о чем можно узнать на информационных стендах в офисе агентства и на сайте городской администрации. Во-вторых, каждая такая компания работает на рынке недвижимости не один год. В-третьих, в НГР работает Комиссия по этике, куда клиент может обратиться в случае нарушения условий договора, других проблем, если они возникнут в процессе оказания ему услуг по сделке с недвижимостью. Вопросы оперативно решаются в досудебном порядке. Для клиента это дополнительная защита.
Что должно насторожить клиента? Уход от ответа на прямые вопросы. Например, о стоимости риэлторских услуг. Цена работы должна быть указана и в «Договоре на возмездное оказание услуг по продаже объекта недвижимости», и в «Договоре на возмездное оказание услуг по покупке объекта недвижимости». Если человек одновременно продает одно жилье и покупает другое, то в договоре на продажу должно быть четко указано: «С одновременной покупкой…». Здесь записываются пожелания клиента по приобретаемой недвижимости.
Обращайтесь в агентства недвижимости, заработавшие положительную репутацию.
Сергей Левшин, директор юридической компании «Меридиан-недвижимость»:
- В сделках с недвижимостью неуместна излишняя спешка. «Все! Поезд уходит! Надо успеть прыгнуть в последний вагон!» - это можно отнести к чему угодно, только не к необходимости в срочном порядке отдать крупную сумму денег за квартиру, которой в глаза не видел.
Прежде чем принять решение о продаже-покупке объекта недвижимости я посоветовал бы обратить внимание на:
- само агентство недвижимости;
- поведение сотрудников;
- документальное оформление сделки с квартирой.
В нормальном агентстве недвижимости можно получить основную информацию о деятельности компании буквально сразу же, переступив порог. Свидетельства о регистрации, постановке на налоговый учет, сертификаты, другие регалии должны быть размещены на информационном стенде. Сейчас не требуется получения лицензии для оказания риэлторских услуг населению, но если агентство недвижимости когда-то ее получило, то это дополнительный плюс к имиджу фирмы. Если агентство недвижимости состоит в профессиональной ассоциации – Российской и Нижегородской Гильдии Риэлтеров – это дополнительная защита клиента от неудачной сделки. Конечно, члены НГР тоже могут ошибаться, но они могут и должны решить все вопросы в соответствии с действующим российским законодательством. Клиента не оставят наедине с проблемой. Он может рассчитывать на поддержку целой профессиональной ассоциации.
В нормальном агентстве общение с клиентом проходит в спокойной обстановке. Спешка – первое и главное орудие мошенников. Привести человека в стрессовое состояние, когда он уже не может адекватно оценить ситуацию и не осознает, что делает, а потом заставить его выложить деньги и подписать бумаги... Мошенники знают, как это сделать и пользуются такими приемами умело. Да, бывают ситуации, когда нужно срочно решить вопрос с покупкой квартиры и внести за нее аванс, но в этом случае, как и во всех остальных, каждый шаг должен объясняться клиенту и быть подтвержден документально.
Если человек продает объект недвижимости с условием одновременной покупки альтернативного жилья, то это обязательно должно быть записано в договоре между агентством недвижимости и клиентом. Там должны быть указаны ориентировочные, но подробные сведения о предполагаемой покупке: микрорайон, этаж, площадь, расположение комнат и т.д. Когда квартира выбрана, составляется и прикладывается к договору дополнительное соглашение. В нем уже указывается точный адрес квартиры. Потом проводится юридическая экспертиза выбранного объекта недвижимости. Идет процесс взаимодействия между агентствами, если квартира находится в «цепочке».
Важно, когда внимание клиенту уделяет не только работающий с ним агент, но и руководство агентства недвижимости. Если человек чувствует себя спокойным и защищенным, то и сделка пройдет хорошо.
Елена Соловьева, директор по продажам агентства недвижимости «Адрес»:
- Чтобы продажа-покупка недвижимости прошла нормально, нужно выбрать нормальное агентство недвижимости. Клиенты, как правило, приходят по рекомендациям друзей, знакомых, у которых уже удачно прошли сделки. Если в ближайшем окружении никто не решал квартирный вопрос, то следует выбирать агентство недвижимости с опытом работы и положительной репутацией.
Среди агентств недвижимости – членов Нижегородской Гильдии Риэлтеров – нет случайных людей. В профессиональную ассоциацию принимают компании, проработавшие на рынке недвижимости не менее одного года и только по рекомендации двух действительных членов НГР, которые несут ответственность за кандидата. В Гильдии работает Комиссия по этике. Все спорные вопросы решаются там в досудебном порядке. Решение комиссии носит для риэлторской фирмы обязательный характер.
В настоящее время принято решение о добровольной сертификации всех членов Гильдии по стандарту риэлторских услуг до конца 2008 года. Требования к риэлторским компаниям очень серьезные, даже жесткие. Решение о выдаче сертификата будет принимать Управляющий совет по сертификации на соответствие стандартам, в состав которого входят представители руководства Управления внутренних дел, Управления федеральной регистрационной службы, администрации Нижнего Новгорода, Облпотребсоюза, защиты потребителей, эксперты, выбранные из числа профессиональных риэлторов, председатель комиссии по решению споров. Кстати, члены НГР с пониманием относятся к добровольной сертификации и готовятся пройти эту процедуру.
Дополнительным условием надежности агентства недвижимости является страхование его гражданской ответственности. Понятно, что страховые компании страхуют не всех подряд, а тщательно проверяют деятельность компании.
И еще: не надо стесняться задавать вопросы сотрудникам агентства недвижимости. Все, что не понятно, лучше уточнить и даже переспросить.
Источник: Полезная площадь