Риэлтор занимается тем, что находит продавцов для тех, кто хочет купить недвижимое имущество и покупателей для тех, которые пытаются продать недвижимое имущество. Брокеры недвижимого имущества и их представители помогают продавцам в маркетинге их собственности и продаже ее за максимально возможную цену при самых благоприятных условиях. Аналогичным образом они помогают покупателям, помогая им купить собственность за самую лучшую цену при самых благоприятных условиях.
Почему выгодно нанимать агента по продаже недвижимости?
Агент по продаже недвижимости – это профессионал, осуществляющий связку между покупателями и недвижимым имуществом продавцов. Эти отношения относятся к фидуциарным обязанностям (обязанностям агента действовать честно и грамотно в интересах заказчика), таким образом, это означает, что возникают отношения, основанные на доверии.
У профессионала, позиционирующего себя как риэлтор, есть обязанность обеспечения, что его коммерческие представители ведут все контакты согласно закону. Обязательства агентов по продаже недвижимости включают в себя предоставлении контакта между продавцом и покупателем и удостоверении, что они приобретают самую лучшую покупку при самых лучших условиях. Агент, представляющий продавца, обеспечивает ситуацию, в которой продавцу обеспечена максимально возможная стоимость недвижимости, которую он продает. В тоже время агент, представляющий покупателя, будет стремиться к самым низким ценам. Однако в действительности не все так однозначно.
Продажа правды.
В списке самых непопулярных профессий есть немногие, которые могли бы сравниться с агентами по продаже недвижимого имущества (риэлторами). Эти люди демонстрируют потрясающие способностью к маркетингу Вашего дома. Тем не менее, во всем мире, покупатели и продавцы недвижимости относятся к риэлторам с плохо скрываемым презрением. Агенты по продаже недвижимости воспринимаются наравне с растратчиками и ворами, и людьми, которые зажимают Ваш автомобиль, паркуясь во втором ряду. Правда – вещь, им абсолютно незнакомая. Они немногим менее популярны чем политические деятели (в отрицательном смысле слова). В общих чертах дело обстоит следующим образом.
Я живу, например, в очень старом доме, крытом черепицей из древней глины, с крышей, которая протекает - медленно, но неизлечимо (и вполне прилично всякий раз, когда идет дождь). Если бы Вы поднесли отвес к моим стенам, то Вы обнаружили бы, что они не являются прямыми. Если бы Вы смотрели слишком тщательно на работу по дереву, то Вы могли бы найти массу самых разнообразных недостатков.
Но если бы я захотел продать свой дом и попросил, чтобы английский агент по продаже недвижимости представлял мои интересы, то неожиданно мой “любимый” дом-катастрофа будет описан как “очаровательное и индивидуальное сельское жилище с традиционным художественным оформлением и оригинальными структурными особенностями". Эти люди отлично разбираются в беллетристике. И мы ненавидим их за это.
Есть и примеры действительно честных агентов.
(Внимание! Мы не задались целью очернить профессию в целом – нет, наша задача – показать ее со стороны клиента, показать самим риэлторам, как они выглядят в глазах потребителей их услуг). Именно поэтому я хотел бы, чтобы Вы узнали о господине Джулиане Бендинге. Он, вероятно, самый необычный агент по продаже недвижимости на этой земле. Он говорит так, как это есть на самом деле. Бизнес господина Бендинга базируется на западе старой Англии в городе Гластонбери. И когда он составляет рекламную литературу, это нечто особенное.
Он недавно описал маленький дом в городе как «в нем наличествует все очарование и равновесие священника Англиканской церкви с трещиной в стене". С другой стороны, когда он пытается продать переделанный устойчивый гостевой дом, можно прочитать следующее объявление: “мог бы удовлетворить архиепископа со склонностью к фетишизму". Оригинальный подход господина Бендинга к маркетингу на этом не останавливается.
Если Вы нанимаете его и подписываете с ним контракт, контракт дает ему полный контроль над всеми описаниями. Другими словами Вы не можете остановить его, когда он называет Ваш дом лачугой. Но Вы, вероятно, и не захотите его останавливать, потому что эта странная техника работает. Он весьма преуспевает. Честность, оказывается, очень выгодная политика.
Контракт на продажу недвижимости («листинг-контракт»).
Контракт на продажу недвижимости – контракт, который заключается между агентом по продаже недвижимого имущества (или представителями агента, действующими от имени агентства) и продавцом или продавцами недвижимости, чтобы дать риэлтору право предложить объект для продажи. Контракт часто упоминается как соглашение о продаже и, если брокер - член Национальной Ассоциации Агентов по продаже недвижимости, то оно должно включать в себя все следующие данные:
1. Начинающаяся дата и дата завершения.
2. Цена по прейскуранту, по которой собственность будет предлагаться для продажи.
3. Количество компенсации, предлагаемой риэлтору, выплачивается ли компенсация в виде заранее обговоренной суммы или составляет процент от коммерческой цены.
4. Сроки и условия, при которых куртаж (вознаграждение, получаемое риэлтором за посредничество при совершении биржевой сделки по продаже) должен быть заплачен продавцом.
5. Уполномочивает риэлтора сотрудничать с другими брокерами как контрагентами агентами или агентами покупателя и детали компенсации, которая будет предлагаться тем брокерам в случае, они обеспечивают покупателя.
6. Уполномочивает риэлтора показывать или не показывать существование предложений, ранее полученных.
Кроме того, другие данные, которые могут появиться в соглашении, могут включать:
7. Разрешение риэлтору по отправлению признаков продажи, по рекламированию собственности, и по помещению почтового ящика с ключом на двери, также обязательства продавца советовать риэлтору по условиям и состоянию собственности, и обязательства риэлтора советовать продавцу об инструкциях и законах, которые могут затронуть продажу.
Как правило, отдельные соглашения о продаже применяются для продажи частной собственности, для земли, и для коммерческой или деловой собственности. После подписания контракта по продаже собственности, агентство недвижимого имущества пытается найти покупателя и риэлтор ожидает получить комиссию (плату) за услуги.
Оплата комиссии или вознаграждение.
Хотя сроки контракта могли измениться, обычно оплата комиссии (или собственно плата) к маклерству зависит от:
• успешных переговоров и заключение контракта на покупку недвижимости между удовлетворительным покупателем и продавцом и последующей способностью и готовностью покупателя закрыть дело,
• поиск покупателя, который готов, желает, и в состоянии заплатить полную цену (или больше) за недвижимое имущество для продажи без любых непредвиденных обстоятельств.
Если продавец отказывается продать недвижимое имущество, когда одно из вышеупомянутых двух условий применяется, предполагается, что агент по продаже недвижимого имущества сделал свою работу по поиску покупателя, и продавец должен все еще заплатить комиссию, хотя детали определены в соответствии с контрактом по продаже недвижимости.
Если закрытие (или "урегулирование" или "близкое условное депонирование", как это называется в некоторых частях страны) не является условием соглашения о продаже, отказ покупателя закончить сделку, возможно, не требует, чтобы продавец заплатил комиссию риэлтору.
Комиссия обычно - процент от коммерческой цены собственности в пределах от 2 или 3 % приблизительно до 10 %, но обычно в диапазоне приблизительно 3 - 7 % (для отдельно стоящих коммерческих зданий и частных домов). Комиссия может также быть заранее оговоренной суммой или некоторой комбинацией заранее оговоренной суммы и процента.
Комиссию платит продавец агенту по продаже недвижимого имущества, с которым он заключал контракт, а уже риэлтор отдает компенсацию его/ее перечисляющему агенту и любым сотрудничающим брокерам/агентам от этой комиссии в соответствии с отдельными соглашениями с ними.
Цена по договору и заключительная договорная цена.
Контракт по продаже обычно также включает цену за контракт по продаже собственности и срок действия, к которому истекает контракт. Однако если собственность продана по более низкой или более высокой цене, продавец платит комиссии пропорционально ниже или, наоборот, в более высоком количестве. Если продавец не принимает цену ниже чем цена по контракту, то риэлтор должен будет ждать до удовлетворительной продажи, чтобы заработать комиссию.
В случае многократных предложений, продавец может принять предложение, которое является самым подходящим для него/ее, даже если цена не является самой высокой. Комиссию по процентам заплатят согласно принятой цене. Продавец, часто параллельно с агентом по продаже недвижимого имущества, может хотеть принимать предложения, которые ниже чем самое высокое предложение по различным причинам - таким как сроки или непредвиденные обстоятельства в предлагаемом контракте покупки или различия в финансовой квалификации конкурирующих покупателей.
Как правило, агент по продаже недвижимого имущества имеет опыт и данные, чтобы определить подходящую цену за договор о продаже собственности продавца и рекомендует листинг-цену продавцу. Продавец может принять, отклонить, или попытаться договориться о более высокой цене на листинг-контракт. Если цена продавца нереалистично высока, и агент не может убедить продавца ее снизить, агент может отказаться продавать собственность.
Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"