Диктатура продавца
Вспомним весьма лукавые прогнозы именитых игроков этого рынка, даваемые прошлой зимой. Теперь, когда ситуация прояснилась, их анализы стали гораздо «точнее». Выглянули в окно, увидели погоду и сообщили об этом СМИ... на следующий день.
Напуганные непредсказуемостью ситуации покупатели и продавцы квадратных метров нынче опять опаздывают на отходящий поезд, мечутся, не могут найти свой вагон. При этом проигрывают и те, и другие. А рынок тем часом почти стоит, правда, с легкой тенденцией к росту.
Весной и летом всех мучил вопрос: куда девались покупатели? Может, их испугала высокая цена? Но цена здесь ни при чем: год назад наперегонки брали и по более крутой цене. Покупатель сам зачастую предлагал доплатить продавцу $2000–5000 за квартиру, чтобы только «успеть» приобрести, чтобы только выбрали именно его. Замечу, это была добавка к максимальной цене рынка!
Альтернативы «склеивались» с трудом – благодаря титаническим усилиям риэлторов с обеих сторон. Причем одна сторона (альтернативного покупателя) «гнулась» как могла, а риэлтор второй – упирался, отказываясь от альтернативщика, поскольку никто не хотел ждать и дня.
Число сделок с ипотечными кредитами сократилось. Банки часто оставались со своими деньгами, а «прижимистые» и «долго думающие» покупатели (которые немедленно после просмотра квартиры не говорили: «Беру!») постоянно не успевали. Квартиры, даже низкого потребительского качества и переоцененные, продавались, как горячие пирожки. Это был диктат продавцов – диктат на пике ажиотажа.
Диктатура покупателя
Но инерция умонастроений в очередной раз преподнесла сюрприз. Продавцы, особенно инвестиционных квартир, летом 2006-го, видя возникший бум, начали придерживать продажу (в надежде, что осенью и зимой смогут заработать больше) или непомерно завышать цену квартир. А тут и покупатель выдохся... Примечательно, что цены продолжали расти, словно не желая замечать эти «детали». Вот только покупателей становилось все меньше. Число желающих и имеющих возможность купить пошло резко вниз.
Часть покупателей и продавцов погрузились в глубокие бесплодные раздумья, отложенный спрос постепенно стал переходить в хронический нервный стресс, который обернулся стагнацией всего московского рынка недвижимости. Когда «затормозившие» продавцы стройными рядами (с зимы 2006-го, в начале 2007-го) опять вышли на рынок, то оказалось, что их тут никто не ждет. Продавцов стало как никогда много, покупателей – как никогда мало. К тому же последние сильно изменились, став дотошными и экономными. Наступила диктатура покупателей.
От реальной рыночной цены квартиры они начали настойчиво просить, даже требовать снизить цену еще на $3000–5000. Но основная масса покупателей затаилась и упорно ждет «настоящего падения» цен. А как же еще?! Ведь об этом вещают и аналитики, и власти, и СМИ!
А может быть, хватит иллюзий и напрасных ожиданий? Никакая Генпрокуратура не раскроет никакого картельного сговора – его нет. И никакой Антимонопольный комитет не скажет веского слова. И Счетная палата ничего нового не сосчитает. Рынок есть рынок, стихия есть стихия. Цены вниз не покатятся, и уж тем более не стоит ждать, что они упадут вдвое – до уровня 2005-го. Пора забыть старое – как говорится, проехали!
Хотя справедливости ради нужно сказать вот о чем. С нарастанием последствий ипотечного кризиса в США не исключено, что в России (прежде всего в Москве) цены на жилье качнутся вниз. Несмотря на заверения чиновников и лидеров банковской системы, объективная реальность свидетельствует: и нас этот кризис не обойдет стороной. Уже сейчас возрастает стоимость заимствования денежных средств для банков. Это приведет или к снижению доходности банков, или (что скорее) к серьезному ужесточению их требований к заемщикам – чтобы уменьшить риски невозврата по кредитам. Такой сценарий уже приводит к увеличению ипотечных ставок (процентов) по кредитам. Ипотечных кредитов будут выдавать меньше, значит, сократится спрос на квартиры. Отложенный спрос будет еще больше нарастать, а цены на жилую недвижимость снижаться.
Здесь и сейчас!
Крупные игроки банковской системы найдут поддержку государства, но и они не застрахованы от последствий кризиса и тоже будут вынуждены сократить участие на рынке ипотечных кредитов.
Можно порекомендовать срочно брать ипотечные кредиты на максимальные суммы (пока дают) и покупать жилье. Через год те, кто воспользуются данным советом, ощутимо выиграют и вспомнят поговорку про прикуп и Сочи.
Скорее всего, зимой 2007-го будет пройдена нулевая точка – цены достигнут своего минимума (надо учитывать и падение курса доллара), а потом потянутся не спеша, но неуклонно вверх. А вот до какого уровня они вырастут, не скажет ни одна гадалка. Ведь скоро выборы президента страны. Варианты развития событий (действий или бездействий) и влияние их на рынок недвижимости далеко не однозначны.
В подобной ситуации правильный житейский принцип один: покупателям, не откладывая дело в долгий ящик, покупать жилье. Покупать, чтобы жить в нем уже сегодня. И использовать для этого все имеющиеся материальные ресурсы – свои и заемные (ипотечные и не только).
Инвестировать же в недвижимость сейчас нужно очень осторожно, покупать только жилье с высоким потребительским качеством, дорогое. Тем более что Москва, как говорят в народе, не резиновая, и скоро покупать придется там же, но значительно дороже, или за столько же, но значительно дальше. Уже сейчас стремительно сближаются цены жилья в столице и ближнем Подмосковье. Пора отбросить стереотипы. По-ку-пай-те!
Продавцы, если им нужны деньги для жизни или разъезда, должны продавать (тут и совет не требуется). Если же просто хочется зафиксировать цену инвестиционных вложений, то, увы, уже опоздали, это нужно было делать год назад. И в таком случае имеет смысл подождать до начала весны. В инвестиционных целях можно также продать имеющееся жилье и вложиться в новострой, выбранный с особой тщательностью.
Дорогая моя столица...
Если же говорить по большому счету, то рынок недвижимости находится в состоянии базара не потому, что цены высокие (хотя они и правда высокие), а потому, что зарплаты низкие. Без прямого и действительно активного финансового (на порядок выше) и организационного участия государства (с его нефтедолларовыми фондами) здесь серьезных подвижек не будет. Их не будет также, пока вместо «хрущевок» в массовом количестве не появятся социальные и полусоциальные «путинки», «зубковки» или «медведки» (кстати, патентую новые термины). Пока этого не произойдет, нас не перестанет лихорадить. И совсем не обязательно, чтобы такие дома были дворцами.
Нынче же изменения цен в разумных и реальных параметрах (плюс или минус) фактически мало влияют на ситуацию на рынке недвижимости. Влияние происходит от спекулятивного ажиотажа, ожиданий и «макроэкономических действий» властей. Деньги у обычных людей не берутся из воздуха, они только перераспределяются в составе семей и уже имеющегося жилья. Таких людей среди покупателей недвижимости – 90 процентов. Остальные десять процентов все равно купят – они сильные, энергичные и цена жилья их не сильно смущает.
И еще. Надо просто поверить, свыкнуться с мыслью, что Москва –дорогой город. И для сердца каждого россиянина, и для кармана.
Милана Чурикова
Источник: Квартирный ряд