Это немного напоминает надпись на скромном ларьке: «МиниСуперМаркет». Минимальная оценка, которую заслужит у пиарщиков скромная «панелька», — «дом повышенной комфортности». (Ну, если сравнивать с изношенной «хрущевкой», тогда конечно.)
Дезориентированный клиент не верит ярлыкам вообще. Между тем внятная классификация необходима не только покупателям, но и аналитикам, и самим девелоперам. Один из вариантов деления строящегося жилья на категории предлагает эксперт Real Estate & Development Consulting RDC Александр Захаров.
Развитие рынка, его укрупнение и усложнение приводит к необходимости классифицировать входящие в него элементы или проекты. Подошел к такой стадии и рынок строящегося жилья в Петербурге.
Это подтверждается приходом крупных девелоперов российского масштаба и реализацией комплексных проектов застройки, где площади возводимого жилья и объектов инфраструктуры начинаются от 300 000 кв.м. Конкуренция проектов в такой ситуации стартует с концепции.
Кроме внешнего соперничества в проектах такого масштаба возникает и внутренняя конкуренция. Огромные территории не могут быть застроены жильем одного класса. Взаимное сочетание классов в одном проекте и наделение объектов адекватным набором характеристик приобретает важное значение.
Структура классификации определяется принципом, на котором основано разделение объектов. Классификации, как правило, базируются на технических характеристиках с учетом местоположения. Попытки анализа разных проектов показывали, что этих параметров недостаточно. В нашу классификацию была введена мотивация — определение причин, которые двигают покупателем. Именно она, на наш взгляд, стала недостающим звеном.
Предлагаемая нами классификация (мы ее приводим в сокращенном виде) включает в себя четыре класса объектов.
Класс «эконом»
Мотивация покупателей объектов этого класса — необходимость приобрести «единицу жилья»: отдельную квартиру с нужным количеством комнат.
Главный фактор — ограниченность средств на покупку. Из базового перечня характеристик недвижимости граждан прежде всего (и практически исключительно) интересует стоимость. При этом важна общая цена квартиры, а не одного квадратного метра.
Остальные параметры вторичны и становятся важными, только если на рынке есть конкурирующие по цене проекты. Для домов класса «эконом» характерно «бюджетное» местоположение: в отдаленных новых спальных районах города, либо в обжитых спальных районах с плохим транспортным обеспечением, либо в застройке центральной части, соседствующей с промзонами, а также в ближайших непрестижных пригородах.
Это квартиры площадью от 23 кв.м (для однокомнатных) до 85 кв.м (для трехкомнатных). Жилые помещения обязательно должны быть раздельными.
Класс «комфорт»
Мотивация покупателей — купить жилье более высокого качества, чем в эконом-классе. Граждане готовы платить за улучшения, для них становятся значимыми комфортные характеристики квартиры, либо окружение, либо и то и другое вместе. Этот класс весьма широк, и его широта определяется суммой «доплаты за улучшения»: некоторые готовы платить больше, некоторые — меньше, но и те и другие делают это осознанно.
Эта категория предполагает большие различия в параметрах домов и проектов, которые можно отнести к данному классу, — от панельных зданий, находящихся в очень хороших местах, до приличного «кирпича» в «пограничных» по местоположению районах.
Дома этого класса расположены в новых и обжитых спальных районах города, с хорошим транспортным обеспечением (не далее трех остановок до метро), а также в кварталах близ исторического центра.
Планировочные решения квартир характеризуются относительно большими общими метражами, наличием балконов и лоджий, «кухни-столовой» и вторых санузлов. Площади лежат в пределах от 36 кв.м (для однокомнатных) до 105 кв.м (для трехкомнатных квартир). Возможно предложение четырехкомнатных квартир с площадями до 120 кв.м.
Класс «бизнес»
Мотивация предполагает приобретение недвижимости очень высокого качества с точки зрения как планировочных решений, так и технических характеристик дома в целом. Такие варианты покупают, чтобы существенно улучшить сразу несколько ключевых параметров (в первую очередь местоположение и материал дома), а также социальную однородность окружения.
Покупатель стремится зафиксировать социальный статус, изменяющийся вслед за экономическим, существенно улучшая качество недвижимости. Граждане готовы платить за престиж, понимая его как фиксацию достигнутого социально-экономического положения.
Домам данного класса отвечает «престижное» местоположение. Как правило, это объекты в центральных районах, в охранной зоне, находящиеся на «второй линии» застройки, вблизи памятников мирового и федерального значения, с окружающей застройкой высокого уровня. Районы могут быть не центральными, но со сложившейся застройкой и репутацией, вблизи зеленых зон.
В объектах класса «бизнес» характеристики «второго уровня» должны присутствовать как базовые: служба консьержа, огороженная территория с видеонаблюдением, стеклопакеты высокого качества и многое другое.
Показатели площади лежат в пределах от 45 кв.м (для однокомнатных) до 140 кв.м (для четырехкомнатных). В данном классе могут предлагаться пяти- и шестикомнатные квартиры с метражами 120-260 кв.м.
Класс «премиум»
Приобретение недвижимости этого класса основано исключительно на соображениях престижа, на потребности максимально зафиксировать достигнутый уровень материального благосостояния и социальный статус. Квартира должна быть только в доме, доступном не широкому кругу избранных. Ограничений по цене практически нет.
Основная характеристика такого дома — уникальное местоположение. К таким местам относятся участки вблизи всемирно известных архитектурных памятников или ландшафтных объектов либо нецентральные районы вблизи архитектурных или ландшафтных объектов особого статуса.
Продуманные планировочные решения, самое современное техническое оснащение дома и инженерные системы, высокое качество эксплуатации относятся к базовым требованиям. Конкретный набор характеристик «второго уровня» определяется «временем и местом» реализации проекта.
Характеристики площади лежат в пределах от 70 кв.м (для двухкомнатных квартир) до 140 кв.м, пятикомнатные и более — от 160 кв.м.
Эта классификация создавалась и применялась для консультирования, преподавания и разработки концепций проектов застройки и не имела целью устанавливать «рыночные стандарты» для покупателей.
Конечно, она небезупречна, но с ее помощью можно эффективно работать с архитекторами и проектировщиками, выдавать задания на проектирование, определять целевые группы и разрабатывать действенные маркетинговые инструменты.
Она позволит девелоперу формировать концепции сложных «мультиклассовых» проектов, в которых важно гармонично (с точки зрения цены и темпа продаж в условиях конкурентного рынка) строить и продавать объекты разных классов.
Источник: Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга"